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【立帖为证】关于海南楼市未来的8个判断

岛弹部队2021-01-09 14:47:28



岛弹部队

岛爷,帝都80后,毕业即南下,深耕海南地产10年,从房企基层到副总,见证国际旅游岛之起伏,现自有海南住房n套,业余爱好踩盘。本号内容100%个人原创,不接楼盘商业广告。旨在记录、分享、沟通对海南楼市的思考与前瞻,确保干货有料,风趣八卦。



首先,请确保您读过上一篇神贴,点击回顾 →2017年度神贴】一次性解决海南买房的所有疑问读罢解决了关于买不买,如何买的疑问后,我们进入今天的正文:





中国的房地产市场是以调控为信号随时变天的,2017年以来全国调控政策之密集可谓前所未有。岛弹部队今天的结论是基于过去3年的土地供应和调控政策得出的未来5-10年的预判,但如果明天中央下一道类似雄安新区的暂停开发,或者开闸放地,那么岛弹部队这些预判就失效了。相对科学、全面、细致的预判也都是人为主观判断,是行业经验解读,但至少不是道听途说或想当然。

岛弹部队此篇5-10年的未来预判是小团队成员的共同智慧,基于海南岛目前的土地供应量,基于一线开发、营销从业经验,基于对海南岛30年经济发展史的观察,基于对2017全国大势的分析,基于对任志强、任泽平最新言论的理解…今天的预判,可能明年就会应验,也可能明天就被打脸。打脸也没关系,反正岛弹部队不接楼盘代理与广告,写文章就是为了积累和分享,就是为了玩票,信与不信,您自己个儿掂量吧


判断1

海南岛房价上涨的持续动力是不断抬高开发与置业门槛


随便开发随便卖的时代已经一去不复返。伴随着2010年国际旅游岛泡沫的破灭,伴随着环岛高铁的修通和免税政策的落地,海南国际旅游岛的健康有序发展才刚刚开始。明年建省30周年,全岛落地自贸区的消息不胫而走,当前

对置业者:限购、限社保、限贷——买房门槛越来越高。

对开发商:两个暂停(暂停新增商品住宅用地审批、暂停新建商品住宅项目规划报建审批),中部停止开发,全岛禁止填海,100平以下小户型停止报建,二级土地市场停止交易…——开发门槛越来越高。

直接结果:态越来越好,规划越来越好,房子越来越好,价格越来越贵!说穿了,海南岛未来房价上涨的持续动力,不是候鸟和炒房团,更不是雾霾,而是持续的、分阶段步步抬高的购房门槛。拿地盖房还会更难,买房门槛还会再高,物以稀为贵,必须必!

13亿国人都能买得到、买得起海南?那不行。富人请留步消费,中低消费人群慢走不送。年轻有为的快来工作落户、交社保!一家一套,别抢!!


海南原生态航拍

免税店人气爆棚





判断2

除三亚外,海南岛各城市的房价才刚刚起步


——未来曲线迂回总体平稳增长,若有局部下跌实属优胜劣汰。

有需求、有意愿、有预算的,2017年底还可以追高上车,上优质好车,上车策略可参考点击回顾 →2017年度神贴】一次性解决海南买房的所有疑问

海南国际旅游岛,是全岛的事,不是三亚一个城市的事。环岛高铁已全线贯通,以房地产为核心,基础设施投资与建设是依然是拉动海南GDP的火车头,海南房价长期继续看涨。

2018年在国家的调控之下不会疯涨,但一年后即2019年春节前后,东线均价将破20000,西线均价将破15000,省会海口的房价或接近甚至追平三亚。中部生态山区类似雄安新区,“计划经济”,目前无市场自然也无价格。


三亚夜景

海口夜景




判断3

海南岛房价将于2018年春季接近顶点,随后是高位横盘调整期


——2017年底上个末班车,过了明年春天即使不涨,也不会跌了。

基本上所有大小开发商都在赌2018年海南建省30周年的重大利好,且不说是否真的会有利好、利好是否真的会震撼楼市,单说这市场预期就足以继续拉高房价。与2015年底不同,2017上岛看房的客户基本没有持观望态度的了,都是持币上岛,买个安心。

至于在现行政策背景下,未来一年的走势到底如何?岛爷在上一篇推送中已经阐述过:

海南岛,从建省、建特区、建国际旅游岛,30年几轮炒作,跌宕起伏,目前已经很少泡沫。特别是环岛高铁开通后,各市县的购房需求几经调整,房地产得到了充分的优胜劣汰,库存与泡沫几乎同时清零。近十个月来的各类限购政策,更是让房价朝着稳定健康的方向发展。

那么房价涨到啥时候是个头呢?都说2018年建省30周年有利好房价要翻倍,是这样吗?

房价会涨到明年建省30周年公布利好政策之后的三个月,政策有可能是自贸区、甚至全岛自贸港,但比较之前深圳、上海落地自贸的历史经验,对房价的推动作用相对有限。而且这利好已经传说了半年多,市场预期已经透支了一部分未来应有的涨幅——该买的、想买、犹豫的,在这种预期中、在建省周年庆之前已经下手了,利好真的下来了,还能激发多少,不得而知。此刻,品牌新收购的、新开盘的、尾房清盘的,挖地三尺找,凡符合原则均价又低于周边、低于湾区均价的盘,无论新盘二手都是笋盘,抢下就对了。春节过后,笋盘全无。

最关键的是,中央三令五申“房子是用来住的,不是用来炒的”,海南也不例外,建省30年若引发房价暴涨则是违背中央精神的,所以一旦有上涨苗头,一定会加码限购灭火的,有可能是全省限社保,或者限个税。因此,明年建省周年大庆过后,再消化调整一段时间,海南岛就会横盘,此轮长达17-20个月的行情(2016年12月至2018年3-5月)宣告结束,整体上房价不再暴涨,但更不会下跌。

至于下一轮翻倍行情何时启动,要看下一轮库存何时形成,清库存政策何时出台——具体看省府啥时放开土地供应,央妈何时印钱放水,银行何时降低开发贷和放贷利率。






判断4

后发制人,海南岛后发市县房价涨幅将超三亚


——海口、三亚、陵水依然首选,文昌、万宁、儋州次之,琼海已被锁。三亚一家独大的局面正在被打破,各城市之间的房价差别正在缩小,后发启动的城市不受社保限购之困,涨幅惊人。

北上广的楼市已经横盘甚至下跌,而深圳、杭州、武汉、成都的楼市正成为资本新宠,同比海南岛。在房价差距较大的过去十几年,我们看不清海南的前方与大势,生怕买错。在发展日趋均衡,品牌大房企纷纷全岛布局的今天,前景已经十分明朗,海南各城市之间差异化发展但房价差距会缩小,后发城市涨幅很快,但差距永远是差距。那么缩小的短暂差距的进程中,一个涨幅的波段中,势必会出现值得入手的价值洼地,一种策略就是坚持买贵买核心,另一种则是买洼地,看个人选择吧。

三亚得天独厚,是真正的热带,房价类似福建之厦门、山东之青岛、辽宁之大连,不是省会胜似省会,生活消费水平那是相当高…

海口作为省会的虹吸效应,公立教育与医疗资源无可匹敌,未来会让更多的中高端人才落户——人口可是房价上涨的终极动力。相对于三亚,目前海口仍是洼地。

并不是便宜的就是洼地,并不是说买不到海口就买定安。海口周边的洼地是文昌,文昌海岸线绵长而纯净,椰林成片,人杰地灵,航天发射,而澄迈定安屯昌也是好地方,但相对文昌而言,严格来说不具备绝对的椰风海韵优势,所以鲁能在文昌拿下几万亩。三亚周边的洼地是陵水,陵水的规划与开发水平之高有目共睹,乐东再好比起陵水也黯然失色。

琼海和万宁,也是东线的好地方,价格先后启动。琼海离省会稍远但有博鳌亚洲论坛加持,不知何日解锁社保。万宁够不到三亚,但山海风浪也算是风光无两。西线唯有儋州,谁让机场修了,恒大去了呢。




 


判断5

衰落、平凡与雄起,海南岛各湾区之间的发展差异会逐步拉大


基于上一个关于城市的预判,基于海南岛全省规划纲要,基于湾区发展历史和品牌大房企的布局,不看城区,岛爷依据湾区配套完善程度、产业集聚和经济发达程度,划分湾区的功能(短期旅游、中期度假、长期生活、会展、养老等,今天暂不详述),较为笼统地对5年后海南岛各大湾区房价市值排名预测如下:

三亚海棠湾 > 三亚其他湾区 = 陵水清水湾 > 陵水黎安港(先行试验区)> 陵水香水湾 > 海口海口湾 > 海口海甸岛西 > 海口新埠岛北 = 博鳌 > 万宁石梅湾 > 万宁日月湾 > 万宁神州半岛 > 乐东湾区 > 文昌高隆湾 = 文昌月亮湾 = 文昌淇水湾 > 儋州湾区 > 临高湾区= 澄迈湾区 > 东方湾区> 昌江湾区

心细的朋友会发现,岛爷的未来排名与现行房价排名有很大区别,那是因为有些湾区被限了社保!——排名中的区别正是现在该关注的洼地。——如果不知道或看不懂,那只有进岛弹部队的知识星球了,有些话不能在这里明说。比如海口排名大大提前?是的,未来10年的楼市是全国各大省会的天下,海口也会上这个风口。

岛外候鸟和本地产业、刚需重合的地段一定会是核心价值地段,比如海口的海甸岛,已然被限社保。岛爷回答过多次:价格优势再大,也要考虑地段,细算上涨空间。建议过多次了:

海南本地常住有社保的,一定要死磕限社保片区的海景房。而且要新房二手一起看。——限社保区一旦未来三年五年像2014年那样社保放开限购,先涨的还会是限过的,而且可能是报复性的补涨,——因为产业最集中,教育医疗最集中,人口流入最大,土地供应最紧张。有资格又买得起核心区的时候,尽量别买所谓的新区,别以为核心城区的房子旧了会落魄,北京最贵的还是西城,上海最贵的还是徐家汇。

其实海南各大湾区各有千秋,您喜欢的。适合的就是最好的。买得到又买得起的前提下,尽可能去选择更有价值的就是了。

如果明天哪个大房企突然在我这个排名靠后的湾区拿下万亩地王,或者哪个湾区的烂尾盘被品牌大房企收购,那就又预测不准,失效打脸啦!总之,买房选盘时还是要问自己:这个湾区有哪些大房企品牌开发商?这个湾区有几个项目占地超过500亩?这个楼盘在这个湾区的哪个位置,被哪些楼盘环绕?


恒大进驻前的海口海甸岛,目前西侧空地已高楼林立

 

  

 

判断6

核心城市海岸线1.5公里内的房产更能保值升值


——其他城市也很美好,但还是要优先选滨海城市,优先选海岸线1.5公里内的项目。

为什么是1.5公里?很简单,这是老年人散步走到海边的极限。

会不会太潮湿?会,但你认为海岸线5公里外就不潮湿了吗?海南岛的湿度整体很大,对湿度不适的身体在不在海边一样不舒服。至于海边的房子,通过采光、通风、定期清洁,可以很大程度防潮。

距离和湿度不是我这条预判的主要依据,我的依据是购买动机影响价格空间和接盘人数。——海南岛进入二手房市场后,海景房流通性更好!一线无遮挡无敌海景租金更高!因为海景房才是岛外人来此购房的心头痒,特别是禁止填海和海岸线400米内停建之后。

观说,景观在楼盘户型的溢价体系中是重要因素,这一因素在海南更是被无限放大,不是因为海景真的值钱,而是因为接盘侠真的喜欢!

如果觉得海景房溢价太夸张,也可以选择看不到海的低楼层,毕竟别墅也很矮也看不到海嘛,但海岸线1.5公里以内真的不能再退让了


陵水清水湾旅程蓝湾小镇实景航拍

 

 

 

判断7

海南岛的二手房时代将于2025年到来


2010年公布国际旅游岛,至2025年已过去15年。

二手房时代指的是存量房市场,比如今天的北京,90%的人买房都是买二手房,新房都是豪宅,或者远郊,或没关系根本买不到。二手房市场的形成,要看土地供应,以目前的情况和其他城市的历史经验,海口、三亚进入二手房时代需要10年,海南其他城市需要15年,链家进驻海南是个信号,但目前链家只代理新盘,从链家旅居入口导流,链家的二手房业务尚未开展。

当然,如果明后年省府放开土地供应,我这个预判就打脸了。——但省府不会朝令夕改,说好的两个暂停、填海、100平这些政策在省委这套班子的任期内一定不会改变。

在未来海南的二手房市场,有竞争力的产品一定是基于我上篇分析和这篇预判为原则选到的房子。在北京只要地段好闭着眼睛都能卖高价的时代都已经过去了,更别说未来的海南。——未来你的房子是否挂出来就能卖出去,取决于你今天的选择!


香港维多利亚港湾海景豪宅



 

判断8

海南岛的民宿时代将于2022年到来


这一条预判是基于消费升级理论、城市年轻指数、二胎指数,旅游业态革命等概念,岛爷主观臆断比重略大,故不展开陈述。直接说预测结论:

5年以后,海南岛的民宿发展水平将接近甚至超过台湾,稀缺的别墅民宿将倍受青睐。2000年出生的人,2022年正好22岁,那一年他们大学毕业。他们三五成群正酝酿着毕业旅行,一幢别墅运营的民宿将会是他们很常见的选择。二胎家庭同理。

海南岛的别墅用地已经停止审批,投资流动性相对较差的别墅,分时段运营民宿,你敢吗?





欢迎补充新观点,写作仓促,

如有纰漏敬请留言指正。


 

本篇结合上一篇《 2017年度神贴:一次性解决海南买房的所有疑问》(←点击浏览)相信你已经有了自己的判断。

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