香港旅游攻略交流组

黄奇帆是如何控制房价的?

私人财富管理圈2021-02-16 07:08:06


黄奇帆调控下的重庆,这本来不算新闻,但是重庆独特的房地产调控模式下房价呈现很多人看不懂的格局,特别是黄奇帆离开后的房价到底怎么走,成为很多人咀嚼的谈资。


笔者特别查阅了很多资料,包括各种黄奇帆的各种演讲,帮各位总结一二,希望从这些内容,可以帮助大家看清重庆的房价,以及调控房价,到底有哪些种可能。尽量用比较通俗的话来转述黄奇帆的观点。



地产开发的源头是:如何破18亿亩红线。


最近在看一本奇书《常识》,里面有一个有趣的观点,看待一个行业就像看待一部机器一样,大齿轮永远会带动小齿轮运行的,要做的就是掌控这个大齿轮,其他的元素都是客户忽略的。


那么对于房地产而言,如果只留下一个大齿轮的话,那么毫无疑问就是土地,其他元素和土地比起来可以说轻如鸿毛。


那么谈土地来说,18亿亩红线是绕不过去的一个命题。中国每十年要用掉1亿亩耕地,有一个倒计时就是:再过30年,中国的耕地就要逼迫18亿亩红线了。


那么能否降低这条红线呢,黄奇帆的结论是:不能。


毕竟对于这么庞大人群的国度,很多的不可控,所以这根红线一定要死守。


但是死守这根红线,本质上也代表着房地产开发的可用地越来越少,不论是结构里怎么调配,这样的总容量一直在变少。


在这样的基调下,房价一定是上涨的,物以稀为贵是最为简单的经济学常识。


很多人会提到降低工业地产、商业地产的比例,增加住宅用地的供应量,这可以解决一时但是解决不了根本,而且住宅体量的供应一定要搭配对应的配套,不然城市管理会不可控。



1、拆迁


那如何破掉这18亿亩红线呢?


有一个方式是可以破的,拆迁。


通过拆迁获得的土地指标,是不占城市土地出让的指标的,因为本质上这样的用地是属于老地的重复开发。


但是拆迁获得土地,不仅不会降低房价,反而会加剧助推房价的上涨。


举一个很简单的例子,如果拆迁的成本是7000块,那么未来造出来的房子单价是1.5万,那么到了第二年,这块地边上的拆迁就必须要1.5万的成本,所以隔壁的房价再过两年就会变成2.5万。下一块地再拆成本就变成2.5万。


以此类推,高速助长。


所以如果一个城市的土地都是靠拆迁来的,房价就会特别容易高,一线城市未来一定会有这样的问题。


那怎么破18亿亩红线,又不会陷入拆迁循环怪圈?



2、地票制度


这就是黄奇帆厉害的地方,我想很多人都听过,重庆有个非常特殊的“地票制度”。


地票制度,本质上就是结合了一个趋势:农民工进城。


这是城镇化是中国未来的一个大势所趋,而这个大势下一定会伴随着越来越多的农民变成城镇户口的过程。


而这过程产生的一个变化就很有意思,对于农村,个人集体土地都是比较大的,一般都会在200平米以上,但是进入到城市,因为城市密度更高,配套相对完善,单个个体需要的面积直线下降,50-100平米的空间就足够了。


那么农村闲置的土地怎么处理呢?


之前是没有处理,所以导致农村集体土地被闲置,而城市用地越来越不够。


重庆的地票制度是这样的:农民的集体土地如果闲置了你可以卖,卖给重庆政府之后,这些地复垦为农业用地。


而这个时候,开发商可以从土地交易中心买这些地票,你买多少地票,你就可以在城郊结合中心获得多少的土地。


这样的一来二去,这样的地票转换本质上并没有占据城市的农业用地,所以本质上也没增加国家给到重庆的用地指标。


这也是为什么重庆每年的开发量可以这么大,本质上他没有在土地指标上想办法,更多的是城镇化之后的土地置换。


而这种方式还产生了一个额外的好处,农村户口通过集中土地的卖,个人还获得收益,从而加速了人口城镇化的进程。


而开发商购买的地票,直接和农民挂钩,所以土地成本可控,土地成本可控本质上房价也就可控。


所以地票制度基本上三方得利,开发商拿地成本可控,市场保证了足够的供应量,政府的房地产开发解决了土地指标的束缚,与此同时也解决了过去农村用地闲置的问题,农民的个人收入也增加了。


这就是独特的重庆现象,很多东西都是根据这个地票制度衍生展开的,比如说为什么保障房可以这么多,比如说为什么城市建设投资可以那么高,背后都是这个逻辑在支撑。


这是最重要的举措,而在这个举措下,黄奇帆还有一个很好的方式管理开发商。



3、开发商的命脉——现金流


我们都知道,开发商是最直接传递房价信息的窗口,如何管理好开发商,也是一个非常重要的命题。


而黄奇帆也很快的找准了开发商的命脉:现金流。


房地产背后被金融绑架,也是因为开发商变相融资导致的,举一个很简单的例子:比如说一块地10亿拿的,他自己拿3亿,借7亿。这是比较正常的,但是后面可能会出现这种情况,如果三年后开发,地价涨到20亿,那么他那个时候开发,土地就可以作为20亿抵押,然后拿到15亿的现金。


这样整个开发流程的融资,就到了1:9,这种时候房地产就被金融捆绑,楼市的泡沫和风险,多半都是从这个源头出发的。


所以金融方面一定要死守底线,守住开发商的钱,本质上也就守住了房地产的风险,任何开发商拿地,必须自有资金。


这个逻辑在当初浦东新区开发的时候就这样,也因为在浦东有这样的底线,才会有如今的陆家嘴。


而且守住了这一条,你会发现不用半年,地王就会消失大半,开发商一年就赚这么多,他怎么可能不要命的出高价拿地王。


所以解决了金融问题,开发商其他的想怎么玩都行,制度一定很安稳。


而且这样背景下的房企,也不一定不赚钱。以李嘉诚为代表的港资就是这样的模式,全资拿地,那好地造好房子然后不卖,全部出租,然后十年后再收回,重新装修再卖。


这样开发模式收益比你想象中的要高很多。


所以现在的开发商都不是傻,只是因为大家都这么玩,所以都被金融绑架了,只要我们在土地口守住底线,行业就一定会越来越好。


那么如果说租赁怎么办,其实也一样,资金比例控制在自由和借的在60:40就好,理由很简单,这种模式下租赁运营的收益刚好可以补上借的利息,在这种逻辑下开发商也愿意和你一起玩租赁,不然到最后一定都是想着办法去赚快钱。


开发环节的一切问题,本质上都是金融问题。


4、土地出让的配比要有节制


另外,对于土地出让的配比也要有节制。


拒绝出现鬼城现象,本质上要在土地出让的时候保持节制,如果为了点钱密集的出让土地,人根本装不足,那么鬼城就出现了。


这里有一个六分之一的规律。什么意思,一个正常的家庭,如果是租房子,最好收入的1/6以内付房租是比较好的,如果超过了那你的生活品质是比较大的。


而对于买房来说,差不多一个家庭的1/6的工作收入用来买房是合理的,比如说你工作36年,那么一个家庭6年的收入用来买房是合理的


同样的,一个城市的房地产投资额,差不多是这个城市GDP的1/6的比例是比较健康的,超过了,就会出现风险。


风险最大的是固定资产投资超过GDP60%的,这就是不可持续的城市发展。


你查下统计,其实中国这样的城市还是挺多的,具体的就不说了。


那一个城市要开发多少住宅,有一个很简单的数字,人均40平米的住宅就够了,多了之后就是鬼城。


办公按照每两万GDP规划1平米的办公,一线城市因为密集度高,每4万GDP规划1平米办公


商业按照商业零售额来算,2万元规划1平方米,或者也可以按照人来说,1个人规划2平米。


拿这个数字去套各个城市,超标的未来都有可能是鬼城的代表。


所以土地出让的时候要保持节制,不然无序出让,再漂亮的城市面貌也没人承载。



5、总结


好,写了这么多我们大概可以总结下来看。


其实我们可以看到,整个重庆的房价掌控,最根本的是从源头上开始掌控,在土地、房企以及金融三个维度牢牢掌握住了底线,源头的有序,本质上也决定了城市房地产发展的有序。


曾经有一些人觉得,黄奇帆的离开,所以重庆的房价会暴涨,其实我是不认同这个逻辑的,因为本质上当下的重庆房地产市场,已经在过去十年的开发过程中建立了成体系的体系,而这样的体系并不会因为谁的离开就开始瓦解。


另外我认为地票制度未来或许可以在一线城市得到更大程度的发挥,甚至可以跨城市范围的操作,比如江苏浙江的集体用地代替上海的农业用地,这样一线城市可以很好的破土地供应量的问题。


很大程度上,我也不认为一线城市还需要保持那么多的农业用地。


如今的城市群发展也符合这样的趋势,随着一线城市和周边越大的紧密,这样的地票模式本质上也有了落地的可能。


控制房价,从来都是长效机制下的产物,从源头入手,才是解决问题的最终钥匙。


>>>>扩展阅读:城市价值开始分化!2018第一个月全澳房地产市场报告


2018年1月,对澳洲来说,是圣诞长假后的第一个工作月。全澳房地产表现如何呢?


根据Corelogic公布的最新数据,我们从住房价值,租金收益和住宅批建量三个方面来分析下澳洲房地产市场一月份的表现。


1
住宅价值


澳大利亚八个省会城市中,有六个城市的住宅价值下跌


2018年1月,澳洲全境范围内,住宅价值指数下跌了0.3%,与去年九月的最高点相比,房价下跌了0.7%。


首府城市的住宅价值下降更为明显,首府城市的综合指数较上月下降了0.5%,而澳大利亚的地方城市则保持上升趋势,一月份上升了0.2%。很多人在投资房地产的时候都只会关注澳洲首府城市,可实际上,相对于首府城市而言,地方市场在过去的四个月里,每个月都有比较强劲的价值变动。              


在首府城市中,绝大多数都出现了价值下滑,悉尼(-0.9%)仍然是价值下跌最大的,墨尔本(- 0.2%)、阿德莱德(- 0.2%)、珀斯(- 0.4%)、达尔文(- 0.2%)和堪培拉(- 0.1%)也出现了不同程度的下降,而布里斯班的数值没有变化。    


   

Corelogic研究团队的负责人Tim Lawless表示,“从十二月下旬到一月下旬,房地产市场一般都比较平静,一月份全澳市场出现小幅波动,虽然这个月的指标可能会在整体趋势指标中带来一些影响,但实际上,负面的月度结果与最近几个月的趋势是一致的,市场呈现出出软化的趋势,尤其是在悉尼,以及较小程度上来说的墨尔本。”            


同时,Tim Lawless也说,如果没有催化剂来振兴市场,比如降低抵押贷款利率或放宽信贷政策,他们预计这些市场将继续保持疲软的状况。


悉尼的住宅价值从2012年2月开始急速飙升,截止至去年7月分,激增了75%, 但目前已经回调了3.1%。但由于拥有强劲的资本收益史,所以迄今为止,虽然悉尼房价一直在持续下跌,但在澳洲房地产市场,悉尼仍然保持着第一的位置。


截止至2018年1月的前三个月里:


• 增长最强劲的首府城市:霍巴特 +3.1%

• 下跌幅度最大的首府城市:悉尼 -2.5%

• 租金收益最高的首府城市:达尔文 5.9%

• 租金收益最低的首府城市:墨尔本 2.9%


如果专注于过去三个月的结果,住房市场状况的趋势变得更加清晰,在截至一月的三个月中,首府城市中,只有悉尼(- 2.5%),珀斯(- 0.3%)和达尔文(- 1.6%)的住宅价值是下跌的。剩余的城市,我们可以认为住宅价值保持坚挺或处于一个微妙的上升。              


根据CoreLogic的数据,过去三个月里,住宅价值在墨尔本、布里斯班和阿德莱德基本保持平稳,仅仅上涨0.1%,而堪培拉则上涨1%。


值得注意的是,霍巴特是所有首府城市中的一个例外,住宅价值保持者每月上涨1%的速度,而它也是过去十二个月中唯一创下两位数增长的首府城市,一年里房价上涨了12.4%。


霍巴特的高资本收益率,有部分原因是由于相比起其他首府城市来说,霍巴特的房价较低,目前的中位价约40.9万,远低于悉尼和墨尔本。但Tim Lawless 表示:“随着霍巴特房价的快速增长,墨尔本和悉尼房价增长的放缓,价格优势正在逐渐削弱。”


2
租金收益


住宅价值的增长超过了租金增长,租金收益率一直在下降。

在整个省会城市,租赁市场仍然不稳定,霍巴特每年租金增长最强劲,达到9.7%。但尽管每周租金上涨近两位数,但自2015年初以来,租金收益率一直在下降。


这是因为住宅价值的增长(同比增长12.4%)超过了租金的增长。然而,霍巴特仍然以5%的租金收益位居所有首府城市中的第二位。


目前,珀斯和达尔文的租房市场是最差,租房者的平均租金比一年前低1.9%和1.5%。但随着达尔文年住房价值下降6.4%,实际的租金收益却上涨了。所以,尽管租金增长缓慢,但达尔文的租金收益率仍然以5.9%高居首府城市榜首。


墨尔本房屋租赁收益率已从历史低点回落,上涨三个基点,达到2.91%。这一上涨是由于在在过去两个月里,房屋价格下跌,而过去三个月的房租上涨了1%。 


Tim Lawless先生说:“如果住房价值仍然疲软,租金继续以每年4%的速度增长,我们可能会看到墨尔本的收益率从历史低点走出,进一步走高,但收益恢复的过程可能是缓慢且渐进的。”




3
住宅批建量


由于2018年1月的批建量数据还没有最新公布,所以我们用2017年12月澳大利亚统计局(ABS)发布的住宅审批数据来分析。


在国家层面,住宅审批数量经季节性调整后下降了20%,批建总数为16891。而这一数据的整体下跌是由公寓和公寓市场的批建量减少了39.2%而推动的,除此之外,独栋屋的审批增加了1%。              


回顾2017年整年的数据,澳洲全境的住房批准率经调整后下降了5.5%,公寓审批下降了18.4%,而独立房的审批增加了5.5%。


下图显示了不同时间断,澳洲国家层面上住宅审批量的变化,我们可以清楚的看出,独栋屋的审批量在最近几年有升有降,整体上变化不大,而公寓的审批自2010年开始大幅增加,在2016年达到顶峰,最近一年已经开始有所回落。



截止至2017年12月的一年中,共有221215项审批,低于2016年8月242520的最高审批数,其中大部分的减少是来自公寓项目的批准。              


下图显示了澳洲各州在不同时间段住宅审批数量趋势图。



从趋势图可以看出,在新南威尔士州,昆士兰州和西澳,住宅批建量都在回落,只有维多利亚州反而反弹至了历史峰值


住宅批建量能说明什么呢?


我们以昆士兰州为例,之前不断有报道说昆士兰州公寓批建量过大,造成市场上公寓供过于求,租金下降,公寓住宅价值下跌。


从趋势图上看,昆士兰州在2016年确实批建量达到了近几年峰值,以公寓项目来说,一般建筑周期为两年,那么意味着在2018年昆士兰州的市场上将会有大量的公寓项目交房,确实会出现供过于求的局面,但是随着2017年批建量,尤其是公寓批建量的减少,预计从2019年开始,市场将逐渐供求平衡


欢迎读者留言与我们一对一交流

声明:感谢创作者!版权归作者所有。如有侵权,敬请尽快联系删除处理。


百万用户都在看

宝洁帝国的没落,是自甘堕落还是时代所迫?


再见,中国移动!

    

四年亏掉77亿,拖欠80亿,2018退市第一股或是它!


3万做到93亿,这位草根创业者坠楼身亡,生前曾反复质押股权融资


保本理财退出银行理财市场已成定局



从2017年数据看,中国追赶美国还要多久?