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澳洲为何会“额外”照顾海外投资者

澳洲地产JennyYangRealty2019-04-14 16:35:11

新财年将近,澳洲也逐渐进入了冬天。每年7月,澳洲会有一些新的政策变化,今年又如何呢?


在这些年来,各个首府城市的房价都高歌猛进,给很多澳洲人创造了财富的增值,有眼光和胆识的投资者们纷纷抓住了机会,在澳储行调低利率伊始便开始了自己的投资大业,相信这些“早入行”的投资者每个现在都身家不菲,坐拥多套房产,赚得盆满钵满。

但另一方面,澳洲的年轻人和相对低收入人群因为没有赶上好时机,也面临着置业越来越难的困境。虽然政府出台各种政策,为首置买家和低收入群体提供便利,但澳洲社区各界还是怨声载道,因为住房成本实在太高,而各个政党为了争取选票来讨好市民,同时为了控制风险,不得不对海外买家进行更多的限制。

 

在新财年即将到来之际,你是否也是一个“海外”买家呢?对于海外买家,有哪些值得注意的问题呢?希望这篇文章能给你一些帮助。

 

为了进一步了解澳洲海外买家的政策,我们先来科普一下澳洲现行法律对海外买家的限制。

 

新房以及二手房的问题

大家都知道,购买澳洲的新房对买家的身份限制较少,但二手房限制就颇多。原则上来讲,海外买家是不可以购买二手房的,不过也不是所有海外买家都不能买,在符合一些特定的条件下,还是可以买的,不过这里并不推荐海外买家购买二手房,原因有很多,首先,海外买家购买二手房必须经过FIRB(Foreign Investment Review Board)批准,FIRB会对房子的地理位置,周边等因素进行评估,举个栗子,若房产距离军事基地较近,FIRB通常来讲,是不会批准海外买家购买的。此外,海外买家仅能购买一套二手房,并且只能用于自住。最后,也是很重要的一点,海外买家购买二手房,必须要有一年及以上的有效临时居住签证(学生签,工作签)并且在签证到期没有后续签证的情况下,必须将持有的二手房在3个月内出售,另外,持旅游签证的海外人士,即使签证期超过12个月,也不能买二手房。

而购买新房或是空地来建房的话,海外买家也要经过FIRB的审批,或者开发商已经获得预先的批准,而若买家购买空地的话,FIRB会要求买家在申请之后两年内开始动工。

 

海外买家额外的投资申请费

所有海外买家在澳大利亚购房时都需向FIRB额外多缴纳一笔海外投资申请费。具体费用根据所购房产价格不同而呈阶梯式上升。

房产价格(AUD

费用

房产价格(AUD

费用

100万及以下

$5,500

500-600

$55,700

100-200

$11,100

600-700

$66,900

200-300

$22,300

700-800

$78,100

300-400

$33,400

800-900

$89,300

400-500

$44,600

900-1000

$100,400

1000万以上申请需要连续税务局进行咨询

额外的印花税

自2016年起,除了基本的3.5% - 5.75%的印花费用,各州政府也对所有海外置业者征收额外印花税。(税率将在7月进行更新,昆州税率很可能会大幅上涨)具体的征税比率如下: 

地区

税率

生效时间

维多利亚(VIC

7%

01/07/2016 – 01/07/2018

新南威尔士(NSW

4%

21/06/2016 – 01/07/2018

昆士兰(QLD

3%

01/10/2016 – 01/07/2018

2016年以后新增的政策

1. 自2017年起,澳洲四大银行逐步停止海外贷款申请

事故起因:2016年4月,ANZ、Westpac在抽样调查中发现了许多海外买家在贷款买房中提供了“虚假”信息,伪造贷款信息的消息一时间让澳洲政府和银行紧张起来,直接措施就是收紧海外贷款。

根本原因:根据数据统计,澳洲的房价已经连续上涨55年未出现超过三年以上的下跌周期,总体房价上涨了6556%,而自2000年以后,澳洲的房价涨幅更是夸张,接近150%,这引起了经济学家和政府对房地产泡沫带来的经济危机的担忧。

综合了上述两项原因,澳洲政府不得不采取措施,缩紧对海外的贷款。

 

2. 海外买家空置税 

关于该税种推出的原因,主要是因为很多海外投资者购置房产之后既不出租,也不居住,而是选择空置在那里,静待房产升值之后出售。这种赤裸裸的炒房行为让很多澳洲本地民众不高兴了,他们很多人尚且买不起房产,眼看着房价被炒的越来越贵,就开始坐不住了,纷纷向政府施压,从而引起足够的重视。

 

自2017年5月宣布的预算案曾宣布大范围的改革措施,以改善民众住房难及租房难问题。此次通过的《2017财政法修正(房产税完善)法案》规定外国人拥有的住宅,如果在12个月内空置了半年以上,却未提供给租赁市场者,须缴纳年度的空置税。详情请参考澳洲海外买家空置税详解

 

3. 抵扣税改动

而在2017年的法案中,还提到了关于投资房抵扣税的问题,其中就包括取消了用看房及维护房屋产生的旅行支出来抵扣税的部分。

 

 

2018财政年房产政策前瞻

 1. 昆州海外买家额外印花税将从3%增长到7%

直到2018年的7月1日以前,昆州的海外买家额外印花税一直保持在3%,这基本上也是澳洲最低的印花税了,不过从7月1号开始,印花税的税率将从3%大幅上调至7%。而导致这一上涨的主要原因则是自2016年维多利亚州印花税从原先的3%涨到7%之后,地区税收效益暴涨!澳洲其他州的政府也开始蠢蠢欲动。随后2017年,西澳也将海外买家印花税从4%上升到了7% ,并且工党在2017年昆士兰换届选举的时候,也承诺过,如果他们成功连任,会提高海外买家所支付的印花税,并且这一举动还受到了不少本地居民的支持。

 

2. 首次置业补贴(First Home Owners’ Grant)改动

首次置业补贴计划由澳洲政府投资和管理,昆士兰政府目前的首次置业补贴金为20,000澳币,你可选择直接购买或建造房屋,只要你于2016年7月1日至2018年6月30日前签订合同,在房产交割过户后或在房产完成建造后,即可在12个月内向政府申请这项优惠。

首次置业补贴申请条件

  • 购买新房(包括楼花和已建完的新房)或者建造新房;

  • 置业者必须是澳洲公民或者PR;

  • 置业者年龄至少18岁或18岁以上;

  • 置业者从未在澳洲拥有任何房产;

  • 所购置或建造的房产必须低于或等于750,000澳币;

在2018年7月1日以后,政府将对这份补贴进行调整,而具体的调整情况还要等政府通知,目前来看,增多,减少或是保持不变都有可能。

 

3. 现金交易1万澳币的限制

事件起因:据国际透明在2017年3月份发布的一份报告显示,澳洲有大量的房产出售是通过现金交易完成的,不需要经过金融机构审核。并且在2017年,反腐组织国际透明(Transparency International)指出,澳洲是全球四大腐败投资和洗钱热门地之一。该组织提醒澳洲方面需要修复法律漏洞,以防止人们利用房市进行洗钱活动。

 

讲了这么多,那为何还有这么多人喜欢到澳洲买房呢?

 

我们来看看澳洲房产的优势

就布里斯班而言,首先气候环境就是一个极大的加分,其次澳洲房产具有永久产权,高额房地产贷款,稳健增值财富保值,不征遗产税,市场透明,法律健全空置率低。具体如下:


1. 购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。这也是澳洲房产市场优于国内的原因。国内推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期,而澳洲房产市场的房产则是世代相传,为子孙后代留一些产业,同时也是将个人资产合理的分配。

 

2. 澳洲政府大部分州对澳洲房产市场的房地产不征遗产税,通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

  

3. 澳洲房产市场近40年来平均每七至十年即可增值一倍,发展平稳。有着这么平稳的发展,每年都有一定的增值,相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定,澳洲房产市场投资不失为一种稳健的方式。

 

4. 澳洲房产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲房产市场开发商楼盘的价格,在对待海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。

 

5. 澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市,经济之都悉尼,新兴阳光之城布里斯班,睡城阿德莱德等都获得过全球十大最适宜生活的城市,拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。这是澳洲房产市场投资特别的优势。

 

6. 在澳洲可买无数套物业,无限购规定。

 

7. 在澳洲,政府对从事澳洲房产市场中介活动的专业人员有严格的监管,对澳洲房产市场中的某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的,最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护,十分有利的保护了海外的投资者。

 

8. 高额的租金回报,就布里斯班而言,租金回报率在4% - 7%左右,这是在中国无法想象的,国内租金回报最高的城市也仅仅4%多一点,大城市就更低了。其次,出租的投资房不仅可以带来租金收入,同时,还可以帮助业主抵扣税,澳洲的税收之高是众所周知的,但同时也是仅有的几个实行负扣税的国家之一。而澳洲的投资房的费用开支,都可以用来抵扣税。


最后,澳元兑人民币自2011年以来逐步走低也吸引中国投资者海外淘金,这让高净值人群纷纷把握机会投资澳洲房产。所以就算澳洲收紧了对海外买家的监管,也挡不住投资者们追求收益的热情。


今天的介绍就到这里,需要了解更多澳洲房产方面的相关信息,请关注我们公众号并在下方留言,或是联系我们的投资顾问,我们将为您提供最全面的解答。


精益地产 整理发布




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