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戴德梁行2017年报发布:武汉主城区住宅均价超两万,汉口武昌滨江写字楼空置率下降六成,核心商圈吸纳量增加近三倍

中北路2022-08-01 18:26:25

2018年1月16日,戴德梁行2017年武汉房地产市场分析会显示:武汉土地成交旺盛,商品住宅供需趋向平衡,商务写字楼空置下降明显,核心商圈商业吸纳量井喷。

 

武汉土地市场:成交旺盛,涨幅收窄


微信公众号中北路查阅戴德梁行数据显示:2017年,武汉土地成交176宗,总成交面积达1047万平方米,同比增长27.2%;总出让金额为1504亿元,同比上升约39.8%。

需要微信公众号中北路读者注意的是,2017年武汉土地成交均价相对于2016年涨幅开始收窄,增长率相较于2016年下降了约36.5个百分点。


对此,戴德梁行的结论是:2016年以来的“花式”土拍方式对土地价格的抑制初见成效。

从不同用途土地成交面积占比来看,综合用地的成交面积占比最高,约占全年土地成交量的49%;其次是住宅用地,约占全年成交面积的34%。


从竞得企业性质占比来看,2017年拿地主力仍然是民企,约占全年土地成交的59.7%,较去年上升了6.3个百分点,国企拿地力度较去年有所下降。

戴德梁行将武汉土地市场化为中心区、次中心区和远城区。


其中,次中心城区和远城区是2017年土地市场成交主力,占全年全市土地成交面积总量的83.5%。显然,这是中心区土地供应减少的必然产物。


值得微信公众号中北路读者注意的是:在土地成交总量上,中心区、次中心区和远城区形成了纺锤形结构。


即:中心城区和远城区的土地成交量占全市成交量的比值均有所下降,而次中心城区成交量占比上升显著。


微信公众号中北路读者来看一下戴德梁行对于次中心区的范围,包括了青山、洪山、东湖高新以及经开区,这其中的东湖高新、洪山绝对地理面积广阔,开发程度不一,长期盘踞着土地成交榜单的前三。这显然是次中心区土地成交量坚挺的保障。


实际上,分区域看,东湖高新、洪山和蔡甸是2017年全年土地成交量的前三位,分别约占全年总成交量的18.2%、16.4%和8.4%。


武汉住宅市场:供需趋向平衡,出清周期上升


“房住不炒”、“租售并举”形成了2017年武汉住宅市场政策的主旋律,2017年,武汉市商品住宅累积新增供应2086.5万平方米,较去年同期增加3.1%,商品住宅累积成交面积为1820.6万平方米,同比减少36.2%,降幅较为显著。

之所以戴德梁行将2017年武汉住宅市场定义为“趋向供需平衡”,微信公众号中北路的判断是因为供求关系逆转发生在2017年二季度,经过漫长的求过于供之后,2017年二季度武汉住宅的供应量开始高于销售量了。


2016年以来的系列调控措施成果基本显现,调控后的17年主城区大部分区域的销供比回归合理区间,只有部分区域例如江汉、硚口、青山和东湖风景区仍处在供需不平衡的状态。截至2017年第四季度,武汉市商品住宅市场的销供应比为0.7,略低于0.8-1.2的合理的区间。

2017年武汉市商品住宅价格稳中有升,整体住宅均价较去年末升高3.3%。这里微信公众号中北路必须补充一句,这主要有赖于政府的预售限价政策。尽管如此,根据戴德梁行统计,截止2017年四季度武汉市主城区均价约为21664元/平方米。微信公众号中北路认为这是一个值得信任的数据。

截止12月底,武汉全市商品住宅可售面积为1085.6万平方米,基本与去年同期持平。武汉商品房出清周期微升至5.97个月,比去年同期增加了1.91个月。微信公众号中北路认为,虽然在回归库存安全线,依然处于供应紧张期。


戴德梁行在武汉住宅市场的未来预判:武汉住宅市场将继续保持中偏紧的调控力度,价格将继续保持平稳小幅上升的态势。


武汉写字楼市场:空置率下降明显,楼宇经济闪亮


受惠于武汉“一号工程”招商引资政策驱动及新物业开展租金优惠等多种去化策略,2017年武汉核心商务区甲级写字楼市场成交活跃。


据戴德梁行统计,武汉六大核心商务区共录得17.6万平方米的高位吸纳量,同比上升49.3%。去化良好带动空置率下降明显,截止今年四季度空置率较去年同期下降约4.8个百分点。

武汉总部经济战略成形,戴德梁行向微信公众号中北路表示:武汉现已成为五百强企业华中总部首选城市!其城市魅力仅次于北上广深,与杭州、成都相当。随着诸多实力企业进驻,武汉已经涌现出十亿税收楼宇——武汉天地企业中心5号(平安大厦)!

在租金方面,截止2017年第四季度,武汉核心商务区甲级写字楼平均租金为121.95元每平方米每月,环比微升0.36%,同比下降1.72%。

在空置率方面,武汉多个区域写字楼保持空置率下降的良好态势。其中,汉口&武昌滨江、中南中北以及光谷的空置率分别较2016年末下降了67.5%、35.5%和31.4%。

戴德梁行表示,升级搬迁、扩租和新进本市需求上升构成了租赁成交的主要驱动因素,金融、不动产、TMT、专业服务等企业的租赁需求占比较大。

对于2018年武汉写字楼市场,戴德梁行表示:2018年武汉将迎来约54.9万平方米的优质新增供应,届时甲级写字楼存量将升232.9万平方米。因此,预计短期内武汉核心商务区甲级写字楼总体租金将承受一定压力压出现回落,空置率或将进一步升高。


武汉商业零售市场:多中心化,核心商圈吸纳量井喷


2017年武汉市社会消费品零售总额继续呈现上升态势,1-11月武汉社会消费品零售总额为5565.88亿元,同比去年增长10.56%。


据微信公众号中北路了解,2017年,武汉零售市场约有18个新增项目入市,共带来约169.7万平方米的新增供应,其中16个项目位于非核心商区且大部分位于三环以内,多中心化趋势明显。

戴德梁行表示,武汉核心商圈的新增供主要以高端购物中心为主,而新兴商圈新增供应则更加多样化包括了从中高端街区式商业、住宅底商、社区商业、购物中心等。


戴德梁行数据显示:青山区、东西湖、光谷以及后湖成为2017年新增供应最多的区域,分别约占全年新增供应的17.1%、14.7%、13.3%和10.6%。


一个积极利好是:武汉商业供应井喷带动核心商圈吸纳提升显著,2017年全年四大核心商圈吸纳量达25.2万平方米,比2016年提高273.1%。

戴德梁行表示:截至2017年四季度,武汉四大核心商圈整体空置率为3.6%,环比下降0.86个百分点。而武汉优质零售市场整体首层租金同比下降3.8%。


随着同质化竞争加剧,各大商场纷纷试图通过引进品牌首店来增加卖场的吸引力。娱乐休闲、儿童和餐饮成为2017年武汉核心商圈新店开业的主力。

对于2018年,戴德梁行预计武汉将迎来以金地自在城、绿地缤纷城为代表的约78.3万平方米的新增供应,且新增供应大部分位于非核心商圈。


其结果便是,一方面,这些新增商业供应将有效弥补武汉市新兴区域优质商业配套供应不足问题,一方面,短期内区域市场内业主或将面临较大的招商和经营压力。


微信公众号中北路备注:本文节选戴德梁行2017武汉年报,已获戴德梁行授权发布,点击“阅读原文”可下载戴德梁行2017武汉年报


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