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【房产】澳洲房产表现突出,地产20年升值350%,下一个升值潜力热点会在哪里?

5lux高端海外生活服务频道2021-09-11 16:49:32


相信在大部分中国人的眼里,房子就是家,就是爱的港湾,是避风港,更是可以保值的硬通货。



因此很多中国人只要有钱就会进行房屋投资,不仅可以增值,还可以流传给下辈。在这样的思想观念下,大家想的是如何选择投资房产,在哪里买房,买了有什么作用,能达到什么效果等等。



最受青睐的“澳洲房产”,不仅因为国人认为这是宜居的房子,也可能是度假旅游的家,更是最好的投资理财工具。墨尔本——连续七年蝉联“世界最宜居城市”榜首,墨尔本房产——被全球投资者视为极具升值潜力和投资价值的优质产品



近年来,“投资澳洲房产”已经成为很多人的共同话题。加上国内限购限贷步步紧逼,人民币走软,同时又有CRS政策限制,许多高净值人士选择把金融资产转化为房产类非金融资产,多维度投资,分散风险,并获得更高投资回报。在这中间,墨尔本已经成为许多人投资的首要目的地。



《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》显示:墨尔本以28.4%的投资回报率跻身全球前十名。据外媒报道,最近5年来澳大利亚房产市场出现前所未有的增长,业主财富值猛涨,墨尔本房市目前多达47%的业主名下房产,现有价值较购入时价值至少翻倍,多重原因共同作用下了,墨尔本房价将迎来新一轮增长



在澳洲买房当作投资


众所周知,澳洲房产经历百年,交易机制成熟透明,政府监管得力没有资金风险。



平均空置率抵达2%(国内一线城市达20%左右),刚性需求长期存在;澳洲房产近50年来平稳增值,平均每7-10年便可实现翻一番,增长趋势稳定,是非常好的投资理财,分散资金风险,抵御通货膨胀的最佳工具。


可快速抵押借款


澳洲房产首付低,投资风险小,收益大。根据澳洲法律规定,房屋可以进行二次贷款。即从银行贷款房子增值部分以用做新的二次投资,因此房子可以作为投资者们的快速借贷载体。



可作为再融资工具


澳洲房产增值不用出售房产就可以获得。增值部分可再次经银行评估后可贷出,增加客户的现金流动,这就能很好地实现从货币到资产,资产再次转为货币的的流转性。




可作为外汇投资


高通货膨胀的环境下,人民币绝对购买力下降,对内贬值,对外有升有贬。外汇投资的确有风险,但同时,单一持有同种货币本身也是最大的风险。



抵御通货膨胀的最佳方式是持有多种货币,持有强势货币,类似澳币这样的资源型货币。因为澳洲拥有的资源是不可再生的,只会越来越贵。在澳洲买房后,可申请对冲账户有多余的资金可存入这个对冲账户,按贷款利率以天计息,并可随时支取。既享有了高额存款利息,又冲抵了因贷款产生的利息。操作简单,受益无穷。


无遗产税 可作为传承工具


澳洲无房产税,无遗产税,是非常好的财富载体,而且土地是私有化、永久产权,增值空间非常大。



对比中国,土地是借用的,产权只有70年产权,而且政策一直在变,房产税遗产税层出不穷,要传给后代,不知道得花多少钱。


便于海外留学,“以房养学”减少花费


选择好的区域,通过房产的增值可实现儿女的免费海外留学,同时解决自主问题。



房屋收益,实现以房养老


澳洲购房享有永久产权,通过租房带来的源源不断的正向收益,实现以房养老。而国内的房子因产权的问题,市场不够成熟,国内普通的房子超过20年银行不予抵押贷款,只能低价套现,出租还得再花钱装修。到了2020年老龄化人口高达20%,人口骤降,房产需求急剧减少,到时指望政府拆迁而获得高额的赔偿基本已经不可能实现,无法实现以房养老。



据有关数据显示,去年上半年,中国买家对澳洲物业的总询盘量中,针对墨尔本的询盘比例达到了40.5%高于去年的35.6%以及2015年的29.2%。


人口增速领先全澳,房产发展长期看好


一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量是维系房地产的刚性因素。



过去的12个月里,墨尔本的人口增长速度达到了2.1%,这一增速领先全澳,根据澳大利亚统计局的可靠预测,到2056年,它的人口将会增长到820万,到那时,它的人口总数将超过悉尼。


教育出口潜力大,租房需求增加


留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。留学生的高租房需求,为房产投资者提供了稳定的现金回流。



教育出口一直是澳大利亚的支柱产业,而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。目前它已吸引了超过40万留学生,未来这一数量还将不断增加。


房价猛涨,三分之一邮区加入百万俱乐部


一直以来,墨尔本的房价均保持着强劲的上涨态势。CoreLogic数据显示,在澳洲的609个百万澳元城区中,墨尔本共有141个,占据了墨尔本邮区的三分之一。而在5年前,墨尔本的百万澳元城区还只有30个。



CoreLogic的最新房价报告也显示,今年9月份,墨尔本的房价中位值约为$70.4万澳元,在截至2017年9月30日的过去一年中,墨尔本的房价上涨了12.1%,别墅和公寓的房价中位价则分别上涨了13.0%、9.3%另据澳洲人口普查数据显示,2006年至2016年期间,维多利亚州租房者人数增长了34万人,近90%地区都迎来了租房者人数的增长,墨尔本作为维多利亚州首府城市,租赁市场迎来黄金期


新建住房供量不及人口增长需求


目前,墨尔本是全澳人口增长速度最快的城市,人口的爆炸式增长带来了庞大的住房需求,然而,去年7月的官方数据显示,在过去的15个月里,维多利亚州的新公寓、联排别墅和半独立式住宅的批准量均在下降。



为什么墨尔本房产会如此火爆呢?


1
主要原因人口增长快


悉尼去年人口增长了84,200人,悉尼和墨尔本的差距进一步缩小。澳洲统计局预计墨尔本将在2056年超过悉尼成为澳洲第一大城市。在去年12月大墨尔本地区有440万居民,统计局说到了2056年会达820万人。



2
最宜居住城市


《经济学人智库》(Economist Intelligence Unit)在调查了全球140个城市后,发布了“全球最宜居城市排名”(Global Livability Ranking)。澳大利亚的墨尔本连续第七年蝉联冠军。这样的殊荣可定是大家移民的首选地。



墨尔本拥有最优越的自然条件、完善的社会制度和稳定的政治体系,并历年来被各大机构评选为“最适宜人类居住的城市”、这里的生活质量明显高于其他城市。同时各国大型企业不断注入,使得保持着强劲的经济生产力。



3
经济增长全澳第一


墨尔本经济活动总量几乎占到全国的四分之一,即澳大利亚国内生产总值的22%。咨询公司 SGS Economics and Planning的经济分析部门主管Terry Rawnsley表示,墨尔本在2015-2016年期间,为澳洲GDP增长贡献了28.4%,创历史新高。



4
房价可负担性


墨尔本的房产大多数为独立别墅,而悉尼的房产中大多数为公寓房和联体别墅。同样的价位下,明显墨尔本的居住环境优于悉尼。这可能也是墨市比悉尼更有吸引力的主要原因吧。



墨尔本的人口增长速度非常快,过去的五年时间中,墨尔本的人口数量增长了12.1%,达448.5万,平均每周移民和新生人口将近1900人,增速居澳洲首位。然而,墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度,因此,墨尔本的租房市场也与房产市场一起,稳步增长,租房回报率达6%以上房屋空置率低至1.5%



而像本公司所持有的高品质房产项目,租房回报率更高,用租金收益还贷款,可以轻松实现以租养贷。



秉承英国普通法传统,澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税,而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。



5
 文化娱乐生活


在澳洲,很多重大赛事都在墨尔本举办,这里有着全澳最好的运动场地。曾主办1956年的夏季奥运会,也是一年一度的澳大利亚网球公开赛、一级方程式赛车澳大利亚站比赛的常年举办城市。并且流传墨尔本有意要申办2028年或2032年奥运会,若是如此无疑会对房价有个新的刺激。



6
高等教育


维州的高等教育一直在整个澳洲教育中属于佼佼者,代表就是久负盛名的墨尔本大学。在今年QS发布的【全球最受雇主欢迎的大学排名】,墨尔本大学的排名在全澳第一。可见世界学术界对墨尔本大学的认可。



墨尔本的教育及就业机会较好,资产配置环境较为可靠,同时有大的华人社区及相对安全的生活方式,因此很受中国买家欢迎



墨尔本是世界闻名的教育大城,丰富的教育资源、先进的科研水平和优良的师资力量让很大一部分中国学生选择留学墨尔本,每年,有将近40万国际留学生到墨尔本深造。因此,许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时,也选择在墨尔本购置房产,一方面可以享受资产增值,另一方面,也可以省下在校住宿费,同时还可以把多余的房间出租,收取租金,方便留学生补贴生活费用。实现了“以房养学”的概念理想!



7
严格的政府监管


在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与,并且全程需要有律师介入。澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的,强制要求通过律师购房也使得业主不必担心操作违规违法。



客户所付总房款的10%首付款必须存入项目律师事务所的信托账户中,并由政府监管。



澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管,政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等,无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。



目前,墨尔本的房价可负担性较强,墨尔本的房产市场依然有着巨大的市场需求和发展潜力,有意投资墨尔本的财富人士,把握时机,至关重要!