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楼市地震!银监会对厦门动手了!

金融纵横谈2020-03-24 13:19:08

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来源:刘晓博(本文不代表金融纵横谈立场)


银监会对厦门动手了!

 

时间是125日,就在“全国银行业监督管理工作会议”召开的当天。不过直到今天,这个新闻仍然没有引起媒体的足够重视。

 

下面让我们看一下125日银监会官网公布的,一系列针对厦门的处罚信息,其中大部分跟楼市有关。

 







在上述6起违规贷款案件里,分别涉及到建设银行、邮储银行、中信银行、平安银行、交通银行、农业银行等;其中4起是违规向个人放贷,导致“个人消费贷款”、“个人经营性贷款”流入了楼市,还有两起是违规向开发商贷款

 

或许有人会问,银监会为什么在“全国银行业监督管理工作会议”召开当天拿厦门开刀?其实很简单,厦门是目前“家庭杠杆率”最高的城市,同时也是“楼市杠杆率”最高的城市。

 

这里说的“家庭(楼市)杠杆率”,是用一个城市的“住户贷款余额”除以“住户存款余额”。所谓“住户”,就是居民家庭和个人,“贷款余额”包含了房贷、车贷等等,但中国家庭的贷款基本上都是房贷。

 


上图是截至2017年一季度末几个城市的“家庭杠杆率”,可以看出厦门、深圳和合肥都超过了100%

 

根据央行网站的数据,截至201711月末,厦门的住户贷款余额达到了4250亿元,而住户存款余额只有2281亿元,杠杆率上升到了186%至于深圳,则上升到了164%。而北京和上海目前仍然维持在54%75%左右。

 

125日银监会召开的“全国银行业监督管理工作会议”上,提出了今后的10大任务,其中两个任务跟楼市、居民家庭杠杆率有关:

 

努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。

 

继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

 

由此可见,“打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市”是重中之重。在这样的关键时刻,拿“家庭杠杆率”最高的厦门“祭旗”是必然的。

 

对于深圳,估计银监会也会采取行动。

 

银监会拿厦门开刀,将对2018年楼市产生什么影响?我的看看法是:

 

1、对于高房价、高杠杆率的城市,以及房价、杠杆率上涨过快的城市,银监会都会出手遏制,主要是打击资金违规流入楼市。这对于厦门、深圳、合肥等城市的楼市构成利空。

 

2、整个楼市会因此全面入冬吗?恐怕也很难,因为住建部刚刚表态说,2018年要“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房;库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。

 

也就是说,在一二线城市,“满足首套刚需、支持改善需求”是政府的基本态度;至于库存多的三四线城市,恐怕还要刺激一下。

 

3、银监会和住建部的说法矛盾吗?其实并不矛盾,这就是“鸟笼行情”的特征。住建部的表态构成楼市的“支撑力量”,是鸟笼的“底”;银监会的表态构成楼市的“上档压力”,是鸟笼的“顶”。

 

4、另外一个信息值得高度重视:根据财政部刚刚公布的2017年财政数据,全年财政状况非常理想,主要是楼市回暖发挥了重要作用。但需要重视的是,政府的“一般预算内收入”在11月开始出现了单月下滑,同比下降了1.4%;到了12月,单月下滑了4.3%。这告诉我们,楼市在2018年完全入冬,财政是承受不了的。所以,“鸟笼行情”(而不是“断崖行情”)才是政府想要的。

 

5、对于热点城市来说,2018年房价还是以平稳为主。在这样特殊年份里,短炒是没有机会的,使用违规资金来买房子风险巨大,你随时可能被当地央行查出来、追讨贷款,到那时是比较惨的。但对于刚需、改善型需求,或者是自有资金充裕的中长线投资者来说,一线、强二线城市的优质住宅还是可以买的。总之,2018年楼市不悲观,但不适合短炒。

 

6、至于股市,也不可能允许出现“疯牛”,银监会的严查不仅仅针对楼市,同样针对股市。股市在2018年机会比楼市多,但也不能抱太大希望。


延伸阅读:


厦门调研:居民杠杆率全国第一!房价已下跌15%!


来源:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

上周去厦门出差,房价涨幅超过了我的想象力,岛内豪宅7-12万/平米,已经追赶上一线城市,厦门的资金吸附力这么强悍了吗?是哪些人在买呢?

1

厦门房价涨幅

厦门面积不大,约1700平方公里,比深圳的2000平方公里小一点。厦门总共只有6个区,核心的岛内只有2个区,湖里和思明,面积132平方公里;岛外4个区,集美、同安、翔安、海沧。

截至2016年,厦门常住人口392万人。

先来看这三年来厦门房价涨了多少。

2015年1月份,厦门在全市取消了限购,但限购限贷政策取消并没有在厦门楼市起到立竿见影的效果。

据厦门当地的多个人士告诉樱桃大房子,厦门2015年5月之后行情开始有点启动,五缘湾片区一平方涨了8000到1万。但真正开启暴涨是2016年4月份,导火索是岛外同安区保利叁仟栋旁边的一宗土地,楼面价拍出了2.5万/平米,远超面包价格,拍地后,所有岛内新盘开盘一夜之间加价五千块,岛外加价三千,正式开启了疯狂的涨价之路。

2016年厦门一手房成交量309万平米,厦门二手房共成交了65170套,同比上涨38%,其中二手住宅成交51785套,成交面积500万平米。其中4月份,厦门的二手房成交量达到全年最高,为9634套。

二手房,厦门不管是岛内还是岛外,这两三年期间,价格普遍都已经翻倍。

1、思明区,会展中心片区,海峡国际社区二期 3室2厅 166平米,2009年的盘,挂牌1380万,最新成交是2017年6月14日,成交价1323万,单价79699元/平米,成交周期69天。同样的166平米,2016年5月份,挂牌价950万,成交价970万,成交周期只有19天,价格是5.8万。而2015年9月,155平米的二房,成交价550万,单价3.5万。2015年9月到2017年6月,从3.5万涨到近8万,涨幅2.28倍。

2、思明区,华侨海景城 3室2厅 141.2平米,2004年的盘,2015年10月,成交价465万,3.29万/平米,挂牌478万成交周期81天。4室2厅 135.02平米,2017年3月30日成交价,897万,单价6.6万,挂牌950万成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期间,从3.3万,涨到6.6万,刚好翻倍。

3、湖里区,五缘湾片区的中铁元湾2015年10月的新开盘价格大概是5.4万/平米,2012年9月,166平米的平层的价格是2.3万/平米,2013年,新房价格大概是三四万,我这次去厦门踩盘,中铁元湾的价格现在是八九万。

五缘湾属于岛内的豪宅片区,以两三百平米的大户型居多,普遍单价在7-10万,个别的如中骏·天誉有房源放盘价12万多;恒禾七尚号称亚洲十大豪宅之一,链家上有一套三百多平米的放盘价是7万多;建发·中央湾区9万左右;中铁·元湾、国贸天琴湾放盘价都是7-9万多不等;国贸新天地七八万;国贸润园7-10万。全是上千万一套。

4、翔安区,樱桃一个粉丝在2015年5月份,首开花郡清盘时抢了两套,1.2万/平米,现在市场价是3万。

5、集美区,万科金域华府,我2011年去看过,价格是1.2万/平米,中间几年都比较稳定,最近三年涨幅较大,今年9月份成交的一套89平米2房,单价是3.6万/平米。

6、海沧区,滨海社区附近,2017年6月3日,绿苑新城一组团 3室2厅 127.41平米,挂牌620万,成交591万/平米,单价4.6万;绿苑新城三组团 3室2厅 129.81平米,2016年1月,290万,单价2.2万。一年半的时间,价格翻倍。

厦门岛外普遍从1万多,涨到3万多。由于基数较低,涨幅大多翻倍,高的甚至是两三倍。

土拍,可以反映一个市场的疯狂程度。2016年8月,是厦门土拍的最高潮,8月26日,厦门一举拍出岛外6幅商住地块,5幅地块直破3万,其中,翔安2016XP04地块以42.18亿元的总价被竞得,楼面价高达3.8万/㎡,成为厦门史上单价地王。翔安南部新城三幅地块楼面价均在3.5万元/㎡以上。

这样的土地成本,与周边二手房价格相差无几,但由于市场信心爆棚,普遍预期未来的房价至少要涨到四五万。

但2016年10月份,厦门迎来调控,又被套上了紧箍咒,新房开始限价,岛外四大新城的新房高层价格都被控制在3.4-3.7万/平米的红线范围内。土地出让也限价,但推出了起拍价2万的机制,所以市场并未冷静下来,余热不断。

因此进一步调控不可避免,2017年3月25日,厦门出台限售调控措施,成为全国第一个冻结房地产市场的城市。至此,厦门楼市已是强弩之末。

到2017年5月份,这头狂奔的疯牛,终于被按下了高昂的头,市场正式平息。

2

目前市场行情

现在的厦门行情,已经进入了调整阶段,市场观望气氛浓厚,入市意愿较低。

与其它一二线城市一样,厦门成交量今年也在明显下降,据乐居统计,2017年1-11月份,厦门二手房累计成交面积355.4万平方米,同比下降41%,其中,二手住宅累计成交面积260.7万平方米,同比下降47%。

量在价先,长时间没有量,价格就难抗住,岛外的成交价大多回调了15%-20%。新房开盘去化率也不高,能达到7成就算不错了。下面是厦门当地关注市场的几个购房者跟我反馈的情况。

购房者1、我最近一直在关注房价,主要看了岛外的集美新城,因为首付有限,所以重点看了橡树湾一期,中航城c区,中交和美新城的两房,不管是两房还是三房,相较三四月份,基本都降了15%,4月份航城c区300万,现在245万,比较差的237可以成交。还有个盘离地铁1公里,89平,之前310万,现在260万,在考虑要不要入手,我们虽然是刚需,置办婚房,但也不着急,19年才结婚。价格其实是这两个月才开始松动的,我觉得还只是开始,以后会跌更多,怕现在入市还太早,但又怕涨。

购房者2、在海沧区天湖城有一套94平米的两房,三月份因为行情太疯狂没有卖出去,当时挂370万,现在挂378万,但看房量很少没有卖出去,不敢轻易调价,想置换到海沧双十学位,周边的绿苑新城,维多利亚单价都要4.3万,业主价格没有松动,所以自己也不想调价卖,但不降价又卖不出去。

购房者3、我6月份卖了一套岛内莲花广场附近的房子,挂了三个月只有4个人过来问,别人挂的单价均价52000,中介说我的48000一定可以卖掉,结果38000成交。选择挂八万的房子,如果比较急变现,实际成交有7万就不错了。

购房者4、集美新城4月份是虚高的,其他成熟的小区,价格还比较稳,比如集美大桥桥头的泉水湾,89平,都要340左右,那个小区现在普遍是280,4月份的是320万左右,我准备跟房东砍价到260,这个价格接近16年年底的价格,但是很纠结的是,如果房东到了这个价格,我要不要现在买,一个是税,另一个是难以预估房价走势。

购房者5、好地段好学区的没有降价,其他比较差的有降,真正自住的业主不急卖的都没有降价,降价主要是投资客急卖的,一个楼盘一两套比较低价的笋盘。

厦门有个房企告诉樱桃大房子(ytdfz8),他们在岛外卖的一个楼盘,是2014年拍的地,当时楼面价是1.4万/平米左右,当时测算卖2万才稍微有点利润,但等到2016年初,他们拿预售证时,就按2.5万/平米开盘了,行情好了,大家都抢着要,卖到今年已经涨到了3.5万/平方。

根据这个房企的统计,购房者中,大概30%是自住,包括首套和换房的,70%是投资炒房的,一种是打算以后来住,一种是纯投资,投资客中有50%是拿到预售证后准备卖。

而购房群体来源,有60%是来自福建省内,特别是临近的泉州、漳州,有钱人都喜欢来厦门买房,其他地级市的虽然可能不是住,但打算子女将来可能来厦门读书需要住,还有40%是外省,山东、东北人打算将来来厦门养老。

连房企自己都承认,从厦门的购买力来说,房价涨的有点离谱,厦门经济支撑不起这么高的房价,只不过大家觉得岛内的土地面积有限,也没什么新盘可卖了。现在岛外新房价格维持在3-3.5万,因为开发商实力还是比较强,但有价无市,成交量不大。

“因为之前消耗了过多需求和资金,但我们整个盘货值只剩下一栋了,成本利润都回来了,剩下一栋是纯利润,可卖可不卖,所以就等着慢慢卖吧。”上述房企说。

现在最难受的是2016年高峰期拍出的地王。由于市场低迷,房企都在拖延动工,去年七八月拍出的楼面地价都是3万多,算上资金成本、税收、建安和营销等成本,至少要卖到4万多才能保本,但这些地王周边的二手房价格也只有3-3.5万,现在受政府限价,按周边二手房价格开盘,房企肯定要亏本,但即使政府不限价,房企卖到4万多,也不一定有市场,所以地王们,普遍换上了开工拖延症,能拖就拖,拖不了就挖几下,做做样子。

现在厦门的土拍市场,房企不再头脑发热了,12月1日集美和翔安出让的两宗地,起拍价2万,上限价3万,但最终的成交楼面价只有2.5万和2.6万/平米,连上限价都没有达到,跟去年动辄3万多的楼面价相比,一平米下降了1万。

3

未来走向

不可否认,厦门是福建最有魅力的一个城市,时隔几年,我这次去感觉变化也挺大,环岛风景美得让我想常住(只不过工作怎么办呢?厦门没多少工作机会),沙滩、绿化堪称全国一流,这个季节的气温跟深圳差不多,跟省会城市福州相比,常住人口数不多,如果按比率算,人口的吸附力稍微强那么一点点,但一点多的增速,也已经算非常慢了,深圳这2年的人口增速还有五六个点。厦门吸引的主要是福建南部的城市人口,主要是泉州、漳州、龙岩三市。北部城市的人更青睐福州。整个福建省人口是3834万人,泉州850万,是福建第一大城市,泉州的房价因为下面乡县的人来买也涨疯了,漳州496万,龙岩259万,这三个地方有钱的老板们,都喜欢去厦门买房占坑,所以也导致厦门楼市的投资比例较高。

外来投资者的比例一高,一旦限购限贷,市场的波动就会比较大,因为这些人不是真正的刚需,市场涨时他们会蜂拥而上,退潮时就销声匿迹了。这一点跟以前的海南非常像,现在海南买房的大多是养老自住需求为主,投资客已经被上一轮泡沫破灭洗刷的不多了。

福建跟浙江很像,民间借贷非常发达,借钱投资的观念非常深厚,厦门人非常喜欢利用杠杆投资。

截至2017年10月份,厦门的住户存款余额是2289.8亿元,住户贷款余额是4202.7亿元,居民资金杠杆率高达183.5%,2015年是133%,2016年163%。居民杠杆率位列全国第一,甚至比深圳还高。

杠杆越高,市场的风险就越大,因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境,只要信贷收紧,市场就会明显感觉不适,厦门房价已经调整就是基于此。

温州就是前车之鉴,老板们喜欢借钱投资,如果企业经营好,一切都不成问题,一旦企业运转出问题,就会釜底抽薪,元气大伤,所以温州到这一轮房价回升都不算大,温州老板们已经被房子伤害太深了。

厦门的经济跟深圳比差了几个档次,除了旅游业,其他产业算不上发达,别说跟一线比,就是跟杭州比,工作机会也差了很多,但厦门房价比杭州还高!深圳人均GDP是18万元,厦门不到10万,如果说面积小,深圳也只比厦门多300平方公里,常住人口是厦门的三倍,人口的吸附力是厦门的四五倍,我之前老说深圳的房价被透支了,如果跟厦门比,深圳都健康多了。

我这一次去厦门,万科董事会主席郁亮也来了,他跟我们说,厦门的房价收入比,比深圳的还高,至于房价是否更不合理,郁亮就不方便说了。

决定性的因素,还是取决于未来房贷利率如何走,这个就跟全国和国外的大环境有关了,如果持续上调,银行贷款持续收紧,厦门的房价调整,就远远没有结束,因为这一轮涨的也太狠了,跑的越快,摔得越狠,很简单的道理。

房价到达一个新的高度后,市场需要时间休整,如果靠的是自有资金,像北京和上海,杠杆率就很低,顶多是掏光了全家储蓄,跌了也不至于要断供,但如果是依赖借贷来投资,市场打雷下雨就会难以承受。

据厦门的房企透露,厦门的购房者中,至少有20%的人,首付要靠消费贷,首付贷这些助力。

短期而言,影响厦门楼市的还有一个因素,厦门地税局已经发了通告,为加强厦门存量房交易税收征管,进一步做好房地产市场调控工作,决定自2018年1月1日起,调整更新存量房交易计税评估价。评估价上调,也就意味着交税更多了,买房成本又多了,势必进一步影响成交量。

4

后记

真的感慨,这个社会已经不正常了。走到哪里随便一聊,奋斗的目的都是为了买房子。

我在五缘湾游荡看房时,跟一个贵州的大叔问路时聊起,他来厦门打工,一天可以赚两百多块,一年存三四万,就是想在他们老家镇上买个房子,为了孙子读书,不想在农村山上,生活也不方便。因为买不起大城市的,只能退而求其次,镇上房子1680一平米,买个商铺价格四千多块一平米。

我在回深圳的车上,旁边坐着一个女生,还在读研究生,就想着毕业后怎么买房子的事了,她想留在上海或者深圳,父母的积蓄可以够她在老家买个房,但买一线的房子还是吃力。 

这真是一个病态的社会,学习不是为了以后实现自己的理想,奋斗不是为了过上美好的生活,殊途同归,全部为了买房子。人们已完全被房子扭曲了个人的价值观。

暴涨过的房价,如果不狠狠摔一跤,谁还会安于干事业呢?让我们一起静候厦门房价下跌!


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