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2万级板块大PK | 谁的区位更好?谁的生活更便利?

灵犀观察2020-09-15 14:14:08



题记

书接上回

上回我们启动了

2万级板块价值大PK

不过小伙伴太多

我们先从3个明星板块说起

两个是太湖新城、高铁新城这样的新城新贵

为了增加戏剧性和冲突性

我们找了一个老新城板块——活力岛

作为对标

以六大区域价值指数为标准

我们扒一扒,谁最靠谱

……



先扯一扯苏州的新城发展史

要说到这三个板块,其实不能不提一下苏州的城市拓展历史,这是一个纠结了经济、人口、机遇等多种因素城市扩张史。

故事还是上个世纪90年代开始吧,苏州开始城市拓展的第一步,那会是围绕运河在做文章,早前提过河西和河东新区的概念,河西新区就是现在的高新区。

不过后来,高新区发展成势,1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区,工厂遍地开花、高楼鳞次栉比,新区发展冠绝苏州,园区那会还是一片水洼地呢。要是那会来苏州,最现代的地方,肯定得数狮山路。

直到东边的园区横空出世,打破了这种平衡,其实园区最早是在1994年2月11日,那年国务院下发《关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》(国函〔1994〕9号),同意江苏省苏州市同新加坡有关方面合作开发建设苏州工业园区,随后中新两国政府签署了一系列协议,正式启动园区的建设。但园区真正进入快车道,应该是中国加入WTO(2001)之后,园区擅长的出口加工经济让园区风光无限,一度被称为“世界工厂”。园区版图不断扩张,从最初的10平方公里,一直到现在的288平方公里,围绕金鸡湖的两个城市级CBD也跃出水面,压得狮山喘不过气来,更别说老城区了。坊间也称,苏州从运河时代转向金鸡湖时代。


从天时地利人和的角度来看,苏州园区和新区是占尽先机,一方面是发达国家向发展中国家转移劳动密集型加工业的历史机遇;第二方面,无论是中国还是全球,从90年代起,经济快速发展,需求旺盛。当然,中国庞大的廉价劳动力和政府主动走出去的态度和一系列优惠政策,更加助力苏州两个新城快速发展,造就了苏州制造业神话。

同期起来的,还有上海的浦东新区和东莞。

但,这样的历史机遇,对于后续冒出的新城来说,基本上想都不要想。


2004年左右,随着城市的不断扩容和人口的膨胀:苏州进入全面发展阶段,陆续有金阊新城、平江新城、沧浪新城、越溪城市副中心、活力岛、独墅湖高教区、青剑湖板块、园区湖东板块等,四面开花,同期苏州内环开始建设,并在2007年全线完。同年,2007年2月份,苏州的地铁规划得到了国务院的批复,成为第一个被批准建设轨道交通,且是自主开工建设和运营的地级市(同批次的都是单列市或直辖市)。活力岛正是在这一波造城城运动中孕育而生的。

2012年左右,大苏州的梦想又开始搏动,坊间更是传来苏州要成为“特大城市”:地铁一号线于2012年4月28日正是通车,9月1日吴江撤市并区,中环于12月31日正是动工。同年,十二五规划确定了苏州“一城四核”的城市发展框架,新区的科技城、相城区的高铁新城、吴中吴江的太湖新城、园区东的综合商务城成为新一轮造城运动的主角,其中最为活跃的就是太湖新城、高铁新城和科技城。


太湖新城定位最高、规模最大,肩负着苏州从金鸡湖时代向太湖时代迁徙的伟大使命。

科技城最实在,一看名字,就是以产业为导向,除了买地盖楼,还把高新区管委会一并迁了过去,这决心让人感动。当然,最靠谱的就是引入了大量的企业,而且都还是一些名头不小的新兴产业,比如鱼跃医疗、法兰克曼等。

高铁新城主要是搭了沪宁高铁的光,相城区也借力打力,在苏州北站的底子上,圈地造城,不过好在吸取此前造城的经验,除了买地盖楼,还是引入了不少产业过去,搞了阳澄湖数字文化创意产业园,主要走高大上的三产路线。

至于园区的综合商务城,目前来看是最低调的,原来定位是园区的综合保税区,周边基本没有新增土地开发,买地盖房赚大钱这条路基本不靠谱,老老实实做生意才是王道,其中关系园区未来发展重大规划都跟它有关,比如开放创新综合试验区、江苏首家跨境电商综试区,人家可是未来园区乃至园区对外贸易物流的窗口和重要节点,未来发展可不敢小觑。

新城大量出现,苏州并不是个案。短短30多年,中国城镇化水平从17.9%提高到51.27%,大江南北遍地造成,大大小小新城不计其数,曾经一个城市规划了19个新城。

但由于忽略市场规律,脱离生产力水平和资源条件约束,沦为政绩工程,最终成为空城和鬼城也见怪不怪了,比如鄂尔多斯康巴什鬼城。

只有那些产业和人口导入,并符合市场规律的新城,从能从新城变成城市。


活力岛  

活力岛的规划大概在2006年启动,是上一轮新城运动的产物,跟他一起的还有吴中的城市副中心——越溪板块,当然还有金阊新城、沧浪新城、平江新城啥的。不过,这几个新城,貌似后期发展都有点不顺。

不过,活力岛还有一个更为官方的名称——苏州相城中心商贸城,核心区就是8平方公里活力岛商圈,被规划为苏州城北CBD 、相城的最佳商业和居住区,规划上是纳入到相城城区整体规划范畴的。

说到活力岛的优势,如果再说那些CBD啥的,肯定会贻笑大方,因为除了繁花中心,基本商业上没有什么亮点,当然更不必说两个没有活力的东西岛和一堆写字楼。

但活力岛的优势,却又那么明显,核心就是区位,位于古城龙脉人民路北延的北部节点,是中心商贸城的几何中心,也是人民路北延的空间节点和地标。最关键的是这里距离苏州城区的商业中心观前街和石路各仅10分钟车程,距离园区湖东CBD和新区,也是这几个版块中最近的,这可能是活力岛最大优势吧。


太湖新城  

2011年正式启动,是苏州“一城四核“战略的城南节点。

苏州太湖新城总规划面积180平方公里,分为吴江片区、吴中片区及其间的苏州湾水域范围。其中,吴江片区规划面积30平方公里,吴中片区规划面积30平方公里,片区中间苏州湾水域面积120平方公里。

其定位要比高铁新城还要高,按照此前官方口径,是苏州从运河时代向太湖时代的伟大转移,貌似有点杭州从西湖时代向钱江时代迈进的意思,另外一句话就是,在太湖之滨,再造一个园区。

正由于如此高规格的定位,大批知名房企扎堆涌入也在情理之中了。能挤入2万级的板块是太湖新城吴中片,至于吴江片,整体在1.5—2万之间。

说到太湖新城,光从太湖这个名号来说,的确令人充满想象,毕竟隔壁无锡做了太湖很多文章,作为湖岸线最长的苏州,却一直把这么大一个资源闲置在那。

2012年,太湖新城的横空出世,让苏州的大城梦想再次点燃,试想一下,一个生态资源更好、规模更大、产业更高级的新城伫立在太湖之畔,灯光璀璨、车水马龙,直逼香港维多利亚湾,更别说金鸡湖了,岂能不让人浮想联翩。

但问题的关键的是,这一切在未来10年,能实现吗?


高铁新城  


2012年1月11日挂牌,是苏州“一核四城”城市发展战略的北部节点。

从2012年开始,由京沪高铁苏州高铁北站支撑起的一座新城——高铁新城,就以迅雷不及掩耳盗铃响叮当之势崛起,成为苏州北部新门户。

高铁新城选址相城区北,规划面积28.9平方公里,东到聚金路,西至元和塘,南到太阳路,北至渭泾塘。

正如前文所述,高铁新城是相城区新城建设的2.0版本,有了高铁苏州北站的天然优势,加之地铁2号线、中环和高铁苏州北站高架路的陆续建成,交通优势是高铁新城最大的亮点。当然,高铁新城也汲取了此前新城开发的血泪教训,学习园区发展模式,产业和商业配套导入也算是走在前面,但问题是苏州规划的新兴产业主要集中于园区的科创区和新区的科技城,未来是否还有足够的企业入驻,的确是个问题。如果没有产业和相关导入,一个高铁站是无法支撑起如此大规模的新城的。



01
比区位

靠近中心

才是王道



从上一篇的城市板块的区域价值来看,活力岛属于城市次中心板块,从区位来看,更靠近城市中心区,价格水平为第二档,2万左右;太湖新城与高铁新城均属于新城板块,距离城市核心区相对较远,但由于有新城发展的利好和预期,价格也有极强的支撑,房价保持在2万+。

评估区位价值,把新城与次中心区(活力岛)放到一起对比似乎不太公平,因为新城一般距离城市核心区较远,但如果发展顺利,有可能自成中心,或挑战旧中心取而代之,正如当年的园区,正是一步一步上位,把姑苏区和狮山甩在后面。但新城发展并非一帆风顺,国内诸多半路夭折的新城也不胜枚举,对于上述两座新城未来发展充满的挑战。

但目前来看,两座新城未成气候,城市价值并未得到完全得到兑现(能否最终兑现还得两说),而对广大中心区(新区狮山、姑苏区、园区)的刚需溢出客户而言,在选择板块的时候,就必须了解其区位及与现有中心区的距离了。

注:以下所有距离数据来自原百度地图。


活力岛  

活力岛是距离上述三个城市中心最近的板块,东部紧邻相城城区核心(相城大道板块),根据规划,其是纳入到相城城区规划中的,并作为中央商贸区的核心板块。活力岛距离观前商圈直线距离为6.8公里,车程在10分钟左右,当然拥堵的情况下,会多一些,但不会超过20分钟,距离湖西CBD和湖东CBD均为9公里。

需要强调是的,活力岛板块事实上是位于苏州主城区的中轴线——人民路的北端,南侧毗邻平江新城板块,从目前来看,平江新城是姑苏区几个新城发展最好的板块,依附于苏州火车站,定位与姑苏区的政治(姑苏区政府所在地)和商贸新中心,万达商圈已初步成形,大有逐步向北与活力岛的繁花中心连成一片之势。


高铁新城  

高铁新城是依附于沪宁高铁北站的基础上发展起来,是2012年苏州“一城四核”战略的产物,选址位于相城城北,即原元和北和渭塘南的地界之上拔地而起,如果没有高铁新城的规划,绝对的乡下。在三个板块中距离居中,直接距离观前和湖西CBD约为12公里,距离狮山CBD远了点,约16公里。

好在修了一条东环北延——高铁北站高架路,从园区或姑苏区出发,大概耗时在20多分钟。


太湖新城  

距离上看,吴中太湖新城是距离上述城市中心最远的一个板块,直线距离狮山CBD约13.4公里,观前约13.5公里,湖西CBD约15.5公里。

从吴中太湖新城开车出发去园区可不是美好的体验,如果不拥堵的话,也在30分钟左右,一旦遇上早晚高峰,一个小时起。最令人烦恼的是,“去城里”只有一条路,那就是友新高架(目前还在施工),可以想见,从吴江城区、太湖新城吴江片和吴中片的多股人流汇聚到一起,拥堵一定少不了。



02
比便利

规划不靠谱

兑现最重要


对于广大刚需客户而言(包括首次置业和改善型客户),买房首先要考虑的就是便利性。

所谓便利性,主要是指吃喝玩乐购等需求的满足,比如是否有大型商圈、大型购物中心、超市,小型便利店、加油站、银行等,简单一点就是晚上喝了,想买瓶水,是否走几步就能解决。

如果上述配套欠缺,将会直接影响你的生活质量,谁也不想买瓶水,得开车到几公里之外。

当然,商业配套有其自己的逻辑,一味贪大求全,搞一堆高逼格的SHOPPING MALL,但如果没有足够消费能力的人口支持,这些大盒子的日子都不好过。除了你有园区的魄力,先做配套,开一堆邻里中心,做好亏损几年的准备,等周边小区都入驻了,收回成本自然不在话下。

但除了园区,哪个区有这样的魄力呢?哎,其实最关键的,还是得有钱。


活力岛  

便利指数把活力岛排在第一,貌似有点风险,因为居住在活力岛核的居民肯定会吐槽,的确,活力岛核心区的商业配套,当前的确不完善。

不过,放大到3公里范围内(这个得开车了),城市中心区的优势就显现出来,基本可以共享相城城区和平江新城的商业配套。

沿着人民路中轴线由北向南,商业综合体有分别有亿象新天地、繁花中心、万达广场(含万达商圈),向东有新大陆购物中心、恒达中环百汇广场,以及不远的相城城区商圈,但目前经营最好、名声最大的算是繁花中心和万达广场了

大型超市有位于2号线陆慕站的欧尚超市(直线距离约为2公里左右),相城城区的大润发和家乐福。

500米范围商业目前还是活力岛核心区一个软肋,毕竟谁也不想买瓶水,还的开车或骑着电瓶车,但随着水漾花城河畔广场、沿街商业及水韵花都自带商业招商营业,才是区内居民的福音。

▲繁花中心

31万方的城邦级时尚生活体验中心,位于苏州人民路西,阳澄湖西路以南,是目前区域内规模最大、最时尚、最具风情感的首个大型城市综合体,项目定位为集购物中心、国际餐饮美食、休闲娱乐、酒店式公寓、精品写字楼、星级酒店于一体的城市综合体

繁花中心汇聚多元业态:包括星级酒店、写字楼、中高档零售、国际大大卖场、体育用品、游乐中心、儿童用品、电器数码、书店、影院、特色餐饮、咖啡西餐、休闲娱乐、品牌零售等多种业态,集居住、办公、餐饮、购物、休闲、娱乐为一体,目前入驻品牌有H&M、金逸国际影城、C&A、戴斯酒店、COSTA、屈臣氏等

▲欧尚超市

▲平江万达广场

▲相城大润发


太湖新城  

便利指数把太湖新城排到第二,其实就是因为永旺梦乐城,这应该是吴中太湖新城做的最靠谱的一件事。

作为苏州第一家梦乐城(后续才有了园区和新区梦乐城),日本的经营理念绝对超前,约15万方的体量,涵盖了吃喝玩乐各种业态(永旺超市、银兴乐天影城、),停车场超大(3100个车位),最关键的是,服务细节的设计,要高出国内绝大多数商业大咖,这也是永旺梦乐城经常人满为患的原因吧。不过剧透一下,与其说梦乐城是给吴中太湖新城盖的,不如说是吴江的,因为绝大多数人流来自于吴江。

除了梦乐城,对于区内其他商业配套,虽然数量很多,规格很高,比如多座邻里中心、七子水街(想到了尹山湖水街)、逸林商务广场、歌林小镇综合体等等,统一都是建设规划中。根据以往的经历,是否能否及时兑现或最终经营情况,真得打个问号(自觉参照丽丰广场和尹山湖水街)。



▲永旺梦乐城(已开业)

吴中太湖新城永旺绿岛北侧的永旺梦乐城,由亚洲最大的商业零售商日本永旺公司经营,建筑面积15万平方米,已于2014年4月25日正式开业,如今人气旺盛,特别是餐饮和儿童游乐场受到了很多市民朋友的青睐。梦乐城平时每天的人流量在2万人次,周末更是达到了5万人次,3100个停车位总是被停的满满的

▲逸林商务广场(规划)

用地总面积153亩,位于君益路与东太湖路之间,为一个商务办公、商业一体的城市综合体。项目总用地面积约101717㎡,总建筑面积约为50万㎡,地上建筑为两座高档商务办公楼、两座酒店(希尔顿逸林酒店+希尔顿花园酒店)、三座普通商务办公楼、一栋酒店式公寓,地下为二层停车场,可容纳近3000个机动车停车位。项目总投资估算约65亿元


高铁新城  

高铁新城排在末尾,有人会抗议,人家不是开了圆融广场了吗?

2016年12月24日,圆融广场正式开业,是高铁新城一个大事,毕竟高楼林立的高铁新城终于有了自己的购物中心。高铁新城版的圆融广场,基本与园区圆融类似,也是商业综合体,涵盖商业、办公和酒店式公寓一体,立志成为北苏州商业“新地标”。其圆融购物中心属于大型SHOPPING MALL,解决吃喝玩乐购绝对没问题。

但偌大的高铁新城,一个圆融广场是远远不够的。

从单体看,体量6.6万方,与四周商业丰富的活力岛或体量庞大永旺梦乐城无法相提并论;

从经营看,与永旺这种精于细节和餐饮百货混搭的业态构成,还有一定的差距,毕竟园区商业经营得最好的是印象城和园区永旺。

▲高铁新城圆融广场

位于高铁新城核心位置,集购物中心、滨水商业街区、SOHO办公和宜居住宅为一体的城市综合体,其SHOPPING MALL面积达6.6万方,裙楼地下一层至地上四层,为全天候、一站式LIFESTYLE购物中心,主要品牌有欧德福生活超市、幸福蓝海影城、水天堂、德庄、英派斯、金宝贝等

▲高楼林立:高铁新城除了圆融广场,还有高铁商务酒店、苏州港口发展大厦、清华紫光大厦、文旅万和广场、万润国际中心、苏州合景国际金融广场等一众星级写字楼或商住楼宇




本篇小结

要说这区位指数

活力岛优势明显

是三个板块距离城市中心最近的

未来更有与平江新城练成一片的趋势

以后,那里就是名正言顺的市里了

再说这便利性

两座新城规划都是高大上

也有大型MLLL开业了

但便利性可不是一个MALL能解决了

更需要多类型、多维度商业形态

活力岛核心区内的商业的确不靠谱

不过区位优势摆在那

平江新城、相城城区的商业就在不远处

所以,从上述两个因素看

如果你是地缘或从园区、市区溢出

自住型客户

活力岛靠谱


下期预告


下一篇

我们将继续板块价值的讨论

我们聊一聊这三个板块

交通指数和教育指数

出去方不方便

孩子上学有没有好学校

对于跨区工作和家里有孩子

的购房客户来说

这太重要了



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买房,不仅要钱,还要专业

撰文:灵犀互动 春哥

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