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全球楼市回暖,多国却增持黄金,暴风雨即将来临?| 4月《全球资产行情》

华美优胜美国房产投资2019-07-04 22:50:46

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◎作者 | DJ

◎来源 | 海外掘金(ID:gold1849)已获授权


4月期《全球资产行情MONTHLY》又如期与您见面了。从上个月15日至今,世界各地和这段时间的天气一样,冷热异常。


危机预警在这个月不绝于耳,搞大事情的人从来不嫌事大。


特朗普向中国拉响贸易战的警告铃,这几天再度发起301审查,中美贸易战未来扑朔迷离;


在中美贸易战的雷声打得正酣时,俄罗斯却意外受重伤,而特朗普不止打击俄罗斯经济,还向它的小弟叙利亚发起精准射击;


法国正上演一年一度的铁路大罢工


日本首相安倍晋三后院失火,森友学园丑闻又冒出火来,遭遇3万民众到他官邸门口要求安倍下台……这首相,要凉啊;


而东亚的另一边,鑫会见了国家领导人,接下来又传要和美韩领导人碰头,朝韩半岛局势难道有望突破?


目前这些事情还只给我们挖了个坑,看看各国领导人会怎么填。


进入4月,全球的经济表现与3、2月相比有上调迹象,我们通过观察全球楼市、股市和汇市,得出以下三个主要结论:


  • 全球楼市价格略微回调

  • 加拿大楼市政策重锤影响力在消退

  • 越南股市全球表现最佳


央妈们也是一如既往地为缩不缩表忙活,不过除了美联储加息,其他国家的央行还都在谨慎观察,来看看这个月的“央行话你知”:


近期,加拿大和英国将加息的消息也不绝于耳;从数据来看,全球都处在低利率的宽松时期,美联储算是第一个尝试缩表,它的影响也逐渐显现。


1房价


先总结一下各个国家这个月的表现:


(1) 美国西雅图持续发力,高价房继续被打压

(2) 加拿大:多伦多房市逐渐回暖,维多利亚房市火热

(3) 英国:全国房价涨幅仍低迷,地区价格分化加剧

(4) 日本:新生人口跌至史上最低,但房价连续五年上涨

(5) 澳大利亚:大城市公寓表现好于别墅,旅游城霍巴特领跑全国

(6) 新西兰:两大城市房价走出低谷,建筑工人短缺仍旧困扰供应

(7) 欧盟:移民选项逐渐变多,多城房价强势上涨


正当世界的政治舞台经历着激烈较量时,房产市场的表现则比上个月稍好一些。


话不多说,先上数据:


整体来看,我们关注的32个城市中,多座城市房价回暖,但一些城市的增幅略微放缓。


第一名和最后一名都来自中国内地,可见在房控后对房价的影响很明显。一线城市中房价最低的广州这个月涨幅窜到第一,而上海、深圳和北京都出现了不同幅度的下跌。价位最高的香港在3月也在这个月录得2.64%的上涨,在内地买家的拉动下,这座小城的房价一直高温不退。


来看看中国房价的具体表现:


香港平均房价的飙升或与近期多个豪宅物件成交有关。据香港《文汇报》报道,香港港岛山顶Mount Nicholson一幢豪宅洋房日前诞生“亚洲楼王”。此栋独立洋房日前以13.99亿港元(约合11.285亿元人民币)成交,每平方米131.8万元人民币。


这可与万科在北京海淀的一套月租金1.5万元的超高级套房南北呼应了……贫穷真的限制了我们的想象。


A. 美国:西雅图持续发力,高价房继续被打压


这个月美国的房屋销售情况有所缓和,从下图中可以看出,房产销售量虽不及前几年那般多,但稍有回暖的迹象。



2月美国房价继续上涨,总体表现比上个月较好。其中,西雅图、丹佛、迈阿密是在过去一个月内涨幅最大的。


我们来看看具体数据:


西雅图继续其房价高速上涨的势头,这个月表现好于上个月,并使它成为我们监测的14个城市中的第一名。与买家们担心的西雅图市场是否存在泡沫不同,Zillow认为西雅图的市场十分健康,给它打上9.9分(满分10分)的高分。这座亚马逊总部所在地在去年已经录得18%的房价上涨,Zillow预计,今年它将继续再上涨6.9%。


而上个月表现最亮眼的曼哈顿,则遭遇了房屋销量活动停滞的问题。据相关房屋机构的数据显示,所有曼哈顿公寓的销售额在第一季度较上年同期下降25%。买家做决定的时间拉长,以及特朗普税改减少高价房的税收抵扣优惠,都给全美最高价地区曼哈顿的房价盖上不确定性。


B. 加拿大:多伦多房市逐渐回暖,维多利亚房市火热


加拿大多地表现未能持续上个月的好势头,一些地区出现房价下跌的情况。但这个现象主要出在二线,一线城市不顾高压政策打击房价,仍表现出较强的上涨势头。


先上数据:


据加拿大房地产网站统计,大多伦多地区的房地产市场有回暖迹象。3月前半月独立屋成交量与2月同期相比上升48%,公寓成交量上升35%。同时,3月上半月各类房屋中间价为67.5万,比2月上涨1.5万,单月涨幅达2.3%。


多伦多可以说是房控最严厉的城市,仍在房贷压力测试政策颁布2个月后逐渐恢复,可见它的房产在全国乃至全世界仍是香饽饽。与此同时,房价已经很高的温哥华在这个月也保持其上涨势头,仍录得1.1%的环比和16.1%的同比上涨。


但若说表现最好的,该属维多利亚。它的独栋别墅和公寓在3月都上涨许多,特别是公寓,同比涨幅竟有20.1%,领跑全国。而与之相比,蒙特利尔的公寓则有4%的跌幅,与上一年相比更是一点涨头都没有,被跌幅抵消。


C. 英国:全国房价涨幅仍低迷,地区价格分化加剧


英国这个月的房价涨幅继续第10个月连续放缓,同比涨幅仅有0.7%,而相较上个月,全英国的房价几乎冻结,没有变化。这与前一年同一时期的5.1%涨幅可谓是大相径庭。而回想2016年,英国房价每年都有9%的涨幅,目前的速度明显已经慢了不少。


而拖累房价的“元凶”则是伦敦和东南地区,这两地的房价继续下跌,而西北部正经历有史以来最高上涨,其他城市如布里斯托尔持续上涨,年增长率为8.4%。


来看具体数据:


在伦敦,与前几个月不同的是,价格下跌不再集中在最昂贵的行政区。实际上,伦敦33个行政区的前11名在3月同比跌幅最小,仅下降0.2%;而中等价位则下跌4%;最便宜的11个城市中为0.3%。


然而,这主要是因为伦敦最昂贵的自治市镇肯辛顿和切尔西的平均价格年均上涨30.7%!这主要是由于7个高价值房地产销售拉高了整体均价。每个交易价格都超过1000万英镑,将该区的平均价格推到了2,570,950英镑的新高峰。


相比之下,其他高端地区在过去的12个月中出现大幅下滑,其中Wandsworth价格下跌15.9%,泰晤士河畔里士满为14.7%,伦敦金融城为11.4%。



一出伦敦,就很难看到房价上涨放缓的迹象了。至少有九个主要城市的年增长率创造了2月新的高峰价格,主要是西南部的布里斯托尔以8.4%的涨幅领跑全国。


据最新数据,华人投资者对曼彻斯特和利物浦的房地产投资增加,而对伦敦地区的投资有所下滑。今年1月份曼彻斯特和利物浦房市场的询价人数同比上涨256%、160%,而伦敦减少了49%。这两个城市房价普遍低于英国平均水准、租金收益率和资本升值潜力也强于其它地区。


D. 日本:新生人口跌至史上最低,但房价连续五年上涨


要用人口论来解读日本的房价,似乎并不全面。


日本厚生劳动省于3月22日公布的人口动态统计数据估算值显示,今年日本新出生人口数将仅为94.1万人,再创历史新低。而研究预测,自2030年起,日本所有都道府县的人口都将减少,到了2045年,将有7成市区町村的人口减少率将达到20%以上。



但为何在这样的大背景下,日本的房价地价还在强劲上涨?


先来看看具体数据:


可以看出,日本两个主要都市圈的房价在三月齐涨,首都圈房屋的平均单价更是录得连续6年上涨。涨幅为7.9%来到86.4万日元/平米。


是什么推动了日本这些重点城市的房价连续五年上涨?除了这两个都市圈本身的虹吸效应外,还有个外部因素——外国移民。


据日本总务省4月13日发布的2017年人口统计来看,外国人在过去一年的净流入人数创历史新高,达到14万7千人。



从趋势来看,这些人多数流向首都圈和近畿圈(京阪神),这也一定程度地带动了当地的房价。


同时,房价上涨方面也出现了与此前不同的新趋势。以首都圈的房价为例,东京都的房价目前已进入较高的阶段,于是许多有买房需求的人将目光放到东京都以外的三县(神奈川、琦玉、千叶)。其中,神奈川的环比(12.5%)和同比(11.4%)涨幅最高,千叶县紧随其后。


E. 澳大利亚:大城市公寓表现好于别墅,旅游城霍巴特领跑全国


3月以来,悉尼国内住宅价格保持不变,其中首都堪培拉住宅价值下降0.2%,而区域市场合计价值上涨0.4%。


以大城市为重点,八个主要城市中有六座的价格在2018年第一季度录得跌幅,从悉尼下跌1.8%到达尔文下跌0.1%,而霍巴特则继续其领跑全国房价的领先位置,3月房价同比上涨了13%。以下是具体各大城市一年来的住房涨跌情况。



来具体看看主要城市平均房价的变化:


相较之下,悉尼和墨尔本的公寓比独立屋涨幅更大。悉尼公寓在过去12个月上涨1.9%,而独立屋则下跌3.8%。同样在墨尔本,公寓价格在过去12个月里上涨了6.6%,而独立屋的价格仅上涨了4.9%。在这两座城市里生活的人们,越来越青睐出行方便的公寓楼,可以看出,未来公寓投资仍是很好的选择。


而在布里斯班,公寓供应过多则拖累了它的房价。在过去12个月里,公寓价格下跌了1.4%,而独立屋房价上涨了1.8%。


F. 新西兰:3月房价走出低谷,建筑工人短缺仍旧困扰供应


从房价的表现来看,新西兰政府的限购政策面临很大的争议和困难。这个月,新西兰两个主要城市:惠灵顿和奥克兰,终于止跌,录得一定程度的上涨,虽然幅度不大。其中,惠灵顿的房价同比上涨幅度高于奥克兰。奥克兰房价逐渐靠近它的天花板...


来看看数据:


新西兰和美国一样,正面临新屋开工不足的窘境,其中最主要的原因,就是工人短缺。新西兰最新数据显示,未来5年新西兰建筑工人缺口将达到5.5-6万名,这种局面将制约新西兰的建房计划。据新西兰移民局计算,在短缺长期熟练工人的岗位中,有70%与建筑业有关。


G. 欧盟:移民选项逐渐变多,多城房价强势上涨


这个月东南亚的数据仍然处于“未更新”状态,但欧盟却陆续传来“捷报”,德国、西班牙、葡萄牙、芬兰等纷纷上榜。具体有以下几个新闻值得关注:


  • 欧盟统计局公布的最新数据显示,自2016年英国正式决定与欧盟分道扬镳后,有6555名英国人选择移民欧盟其他国家。这一数字与2015年相比,激增了165%。


  • 为促进本国经济增长,改善就业形势,芬兰开辟快速移民通道,为来芬创业者提供一种特殊的居住许可。这种“创业居住许可”由芬兰移民局签发,即申请人在芬兰进行创业项目评估后可申请居住许可。


  • 由于需求激增和经济状况改善,葡萄牙的房价继续强劲上涨。2017年第三季度较上年同期,葡萄牙房产交易总量增加了23%,交易总值较上年同期增加了34.4%。


  • 莱坊日前公布了2017年全球十大房价涨幅最大城市排行榜,四座德国城市进入榜单。柏林位居榜首,年增长20.5%,汉堡、慕尼黑、法兰克福涨幅均在10%以上。


  • 近日马德里大区政府主席宣布了一系列政府规划与政策,包括基础设施建设和医疗改革,将在未来几年惠及广大马德里居民。


这段时间掘金将发布一篇德国房价为什么涨得如此快的文章,敬请关注。


2汇市:加元扭转态势,港币持续走低


上个月至今,全球主要货币兑美元多数上涨,加元更是力挽狂澜,把贬值几乎“赚”了回来。而日元则在这个月略有下跌,但总体来看变化不大。


值得关注的仍是港币。在持续7.85这个关卡上游走了这么长时间,这个月来的港币仍然下跌,虽然跌幅小,但对于已经出手的金管局而言,并不是好消息。


3全球股市:越南股保持第一,英国股市最受伤


这次,我们将股票的统计方式稍微改动,不再看上个月股票的变化情况,而专注于从今年开年至今,股值的具体涨跌,这样能更直观地看出,各国股市在2018年以来的表现。


先上排行:


在我们关注的十五个国家股市中,东南亚的股市表现强劲,第一、二名被越南和马来西亚包揽。越南胡志明指数更是以16.7%的优异成绩,不止这15个股市里涨幅第一,更在全球股市中轻松夺冠。


这段时间多个美国企业的财报优异,推动道指、纳指和标普三股齐上涨。


没想到俄罗斯股市并没有表现最糟,它抓来了英国富时当垫背。但总体来说,跌幅超过5%的股市表现已经能排到全球倒数十名了。所以,加拿大、中国、俄罗斯和英国这些国家的股市都不尽如人意。而今年以来,跌幅最大的是菲律宾股市,达到8.04%。


4比特币和黄金


3月的比特币经历了一次极富戏剧性的暴跌,跌幅超过25%,目前已经逐渐恢复到8000美元以上。


从上面的走势图也可以看出,比特币从来不消停,没有在一个价位上保持过较长时间,投机性明显。而导致比特币下跌的主要原因,就包括向来开放比特币ICO的日本银行系统第一次发文警告ICO泡沫。


比特币是不是一个正在不断吹大的泡沫,一戳就破?还有待观察。但另一边的黄金在贸易战“开打”以来成了央妈们的香饽饽。


美债被大量抛售,黄金储备上升:


  • 俄罗斯已连续11年增加黄金储备;加拿大黄金银行也表示,由于美元疲软,投资人再次对黄金感兴趣。

  • 欧洲多国计划将存在美国的黄金撤回本国,目前已有德国、奥地利、荷兰、瑞士、匈牙利开始行动。


黄金价格也应声上涨,截至目前黄金在4月上证了1.29%,达到1342美元。


5总结


这个月一线城市房价继续领跌,资金往城市外围流动。包括伦敦、东京、悉尼、温哥华,甚至国内北上深,钱都在流出市中心。与此同时,欧盟的楼市表现强劲,得益于英国退欧和经济的稳健增长,德国住宅和商业房价是欧盟的领头羊,跑得比谁都快。


而也在这个月,似曾相识的危机信号也在全球各国发出,美联储缩表、欧盟和俄罗斯抛售美债买入黄金、港币在7.85的临界点持续徘徊,金管局似乎救币不利……很多人开始询问,要不要买黄金和避险资产来躲避可能的危机。


不过这样的担心或许还为时过早。总体来看经济的基本面是向好的,几大经济体的各类数据仍在唱好全球经济。但有备无患,面对可能来的危险,对自己的资产分散配置是最好的办法。与此同时,认真观察市场变化,从而抓住不变的规律,才可能预警随时可能到来的危险。


数据来源:

1. 美国:Zillow;2. 加拿大:当地地产局;3. 英国:Acadata;4. 日本:首都圈+近畿地方数据-不动产经济研究所;5. 澳大利亚:Corelogic;6. 新西兰:qv.co.nz;6. 汇率:XE;7. 比特币价格:BitStamp


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