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宁波楼市空置税,真的要来了?!

宁波楼市情报2019-12-02 13:38:19


宁波楼市情报

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香港试图出台的“空置税”,主要是针对“房地产的二级市场”(也就是新房)。普通家庭和居民的空置房屋,应该不再“空置税”征收的目标之内。

香港的空置税或针对新房市场

昨天,据“香港电台”报道:

香港财政司司长陈茂波说,运输及房屋局针对一手楼空置税的研究已到尾声,政府会尽快公布。陈茂波表示,美国加息下,港息或会跟随上扬,对本港楼市造成影响,提醒市民置业前要衡量风险。

此前的3月18日,也是在电台一个节目里,陈茂波表示:香港楼市供应量非常小,近期房价上涨很快。但是到2017年末,开发商手里有9500套新房没有出手(将近占香港一年新盘供应量的一半)。所以,港府正在考虑出台空置税。

陈茂波还说:现在香港的整体房屋空置率大概3%多一点,属于低空置率,因此有关政策可能会针对特定目标,未必会全面推行。

综合上述消息,我们可以得出这样的推测:香港试图出台的“空置税”,主要是针对“房地产的二级市场”(也就是新房)。普通家庭和居民的空置房屋,应该不再“空置税”征收的目标之内。

有分析人士表示,虽然空置税可以令住宅单位供应增加,但实际操作困难,特别是要过发展商的一关不容易。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,香港征收空置税的做法成效存疑,反映香港住屋空置情况的最佳数据莫过于空置率,但目前香港住宅的空置率较低,反映出问题并非严重。即使将9500个未售出的私人住宅单位加到其中,整体空置率也不会大幅提升。

中国住房空置率到底是多少?

所谓“空置房”,是指未被充分利用的住房。对此,各地定义不尽相同。有的国家或地区规定,超过半年没有充分使用的住房,就算空置(比如加拿大温哥华);有的则规定,超过一年“未被充分使用”才算空置。

那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢?

中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合发布《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

不过,迄今为止,我们统计部门从未将空置率作为统计对象,国内到底有多少房屋空置,仍旧成谜。

有人说,之所以没把住房空置率列为统计范围,主要原因是住房是否空置不好统计,技术上存在很大的难度。住房空置固然难以监管,但随着不动产统一登记的推出、住房信息联网的推进以及租房管理制度的建设,相信相关障碍都可以一一清除。

征收空置税对房地产市场有什么影响?

在房地产中,围绕房地产税展开的一系列税种是人们特别关注的一个问题。那么在众多税种中,空置税是怎么一回事呢?征收空置税会对房地产市场带来哪些影响呢?

目前一线,二线城市空置率高达13%。三线,四线13.8%。

按照国外的惯例,住房空置率一般都控制在10%以下,如果过高,那么证明财富过于集中化,房产被少数阶层所垄断。

即使美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

如果房产空置税收得太低,(例如百分之一以下),显然会如隔靴挠痒,基本没什么影响,你想想看,这些持房者每年两三个百分点的利息甚至四五个百分点的贷款利率都不顾,还会顾忌1%的空置税吗?但若房产空置税采取的是不断调整,以至于能够达成效果的话,那才有遏制房价的可能。

国家一旦推出房产空置税,是会导致部分手上持有大量空房的人适当卖出,产生房产市场的流动性,对房价产生一定的抑制效果。但房租呢?毫无疑问,房子租给别人,按正常道理来说,当然也算是空置房,除非国家有特别的规定。这样一来,增加房产空置税,尽管会导致房价降低,但持房者持房成本也因此而提升,用一句话来讲--猪毛出在猪身上。

目前已经有多个国家和地区推出了住房“空置税

1、在加拿大温哥华,从今年3月开始征收空置税,房屋每年空置达到6个月的,需要按照“房产价值的1%”来交税,谎报业主将面临每天罚款10,000加元的严厉处罚。

2、在英国,如房产被空置长达两年或以上,政府会对空置房屋徵收100%额外市政税。

3、澳大利亚也开始征收空置税,在维多利亚省,空置税的税率为房屋价值的1%。

4、在法国,住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税,第2年增加到楼价的12.5%,第3年为15%。这显然带有惩罚性质,而且是累进制的。

看起来,法国的空置税是最具杀伤力的。其实不然,没有最狠只有更狠:

在荷兰,如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住;在瑞典,政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

由此可见,空置税在全球各地千差万别。有不征收的,有温柔征收的,有惩罚性征收的,有“揭竿而起闹革命”的。

像香港地区这样,只对开发商手里囤积的“已经完工的新房”征收空置税的,此前是没有先例的。当然,香港政府最终会不会征收空置税、如何征收,还有待正式方案的公布。

很显然,面对日益上涨、高得变态的香港房价,港府感到了巨大压力。针对新房征收空置税,作用其实未必大,但也算出台了一个政策,可以给市民一个交代。

香港高房价的真正症结,是住宅用地供应量严重不足。香港中原地产创始人施永青此前曾透露,香港土地40%被规划为郊野公园和保护区,真正用于高强度住宅开发的土地面积只有可怜的4%。如果香港能新增2%的土地用来修建住宅,就可以把整个城市的住宅面积增加50%。

但没有一任特首可以做到这一点。因为高房价长期存在,土地和房屋是香港银行贷款重要的抵押物。房价大跌,香港金融体系会崩溃。另外,香港是自由港,税率极低,港府主要税收来源就是楼市和股市。

那么,中国内地会推出空置税吗?

在今年5月中旬,中国社科院城市所与社会科学文献出版社,在联合发布“2018年房地产蓝皮书”时,就公开建议:

鉴于房产税的财产税属性,在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍,可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

社科院专家的意思是说:由于中国土地国有,购房者在买房子的时候一次性缴纳了70年土地使用费,再征收房地产税存在“法理障碍”。所以,建议开征“空置税”了替代房地产税。

关于中国内地的“住房空置率”,历来是一本糊涂账,没有人能说清。我们目前看到数据,基本上都是拍脑袋搞出来的,没有什么准确的依据。

住房空置是一个很难界定的概念。有人说,可以使用“用水量”、“用电量”为标准。但事实上,90后的单身很少在家里做饭,甚至较少在自己房间里洗衣服(送洗或者共享洗衣机)。统计开发商“捂盘”造成的房屋空置,这是很容易的,成本也不高;但统计普通居民家庭房屋的空置,争议就会很大,成本也会很高。

所以,在中国内地征收空置税,成本会很高。但如果开征,的确可以减少房屋的空置,增加市场上可租赁房屋的数量。我个人看法是:空置税可以在北上广深试行,不应该轻易否定。

空置税一定也是地方税种,需要各地政府自行决定是否征收。如果海南、西双版纳、大理这类“旅游+养老”物业集中区域开征空置税,估计会严重影响当地经济。至于那些建在二三流景区边缘、配套滞后、没有人气的“旅游+养老”物业,则会被“空置税”弄死得更难看。

中国绝大多数县城、城镇,由于缺乏持续人口流入,住房空置灭队比较严重,如果开征空置税,也会带来灾难性的影响。

总之,就像80%以上的中国城市(包括县城)根本没有条件开征房地产税一样,80%以上的中国城市(包括县城)也没有条件征收房屋空置税。

跟西方发达国家相比,中国还有一个更大的难题:众多的小产权房、违法建筑该怎样纳税。你总不能让缴纳了重税的人(也就是买了商品房的人),接着缴纳重税;而没有交税的人(买小产权房、违法建筑的人),永远不用交税。

来源:综合刘晓博、博闻财经、深蓝财经、如有侵权请联系我们 。



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